借入額・金利・返済期間から、住宅ローンの毎月の返済額と総返済額、利息の合計を計算します。4,000万円を金利1.25%・35年（元利均等）で借りると、毎月の返済は117,635円、利息の合計は約941万円です。2026年10月は大手銀行の変動金利が上がり、フラット35の最頻金利も3.830%になっています。
住宅ローン返済シミュレーター
元利均等・元金均等（ボーナス払いなし）・基準日 2026年10月12日
- 総返済額
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- 利息の合計
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- 最終回の返済額
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- 1年後のローン残高
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- 住宅ローン控除（1年目の最大額の目安）
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住宅ローン控除は年末残高×0.7%で13年間です。実際に控除されるのは所得税と住民税（現行は最高9.75万円）の範囲内で、1年目の残高は入居月によって変わります。
金利別の毎月の返済額（4,000万円・35年）
| 金利 | 毎月の返済額 | 総返済額 | 利息の合計 |
|---|---|---|---|
| 1.00% | 112,914円 | 47,423,997円 | 7,423,997円 |
| 1.25% | 117,635円 | 49,406,496円 | 9,406,496円 |
| 1.50% | 122,474円 | 51,438,986円 | 11,438,986円 |
| 2.00% | 132,505円 | 55,652,145円 | 15,652,145円 |
| 3.83% | 173,054円 | 72,682,817円 | 32,682,817円 |
金利が0.25%上がるごとに、毎月の返済額は約5,000円増えます。変動金利で借りる場合は、金利が1〜2%上がったときの返済額もこのツールで確かめておきましょう。
2026年の住宅ローン金利
日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.25%程度に引き上げました。2026年10月の変動金利（全期間引き下げ後）は、三菱UFJ銀行1.195%、りそな銀行1.250%、みずほ銀行1.275%、三井住友銀行1.525%です（SUUMO調べ）。全期間固定のフラット35は、返済期間21〜35年・融資率9割以下で最頻金利3.830%、20年以下のフラット20は3.510%です。
元利均等と元金均等の違い
元利均等は毎月の返済額が一定で、家計の計画が立てやすい方法です。元金均等は元金を毎月同じ額ずつ返すため、最初の返済額は多くなりますが、残高が早く減るぶん利息は少なくなります。4,000万円・1.25%・35年の元金均等なら、初回136,905円、最終回95,337円で、利息の合計は8,770,833円と元利均等より約64万円少なくなります。
住宅ローン控除（2026年以降の入居）
| 住宅の区分（新築） | 借入限度額 | 子育て世帯・若者夫婦世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅 | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
中古住宅も対象で、住宅の性能によって限度額と控除期間が変わります。省エネ基準を満たさない新築住宅は、原則として控除の対象外です。
よくある質問
変動金利と固定金利はどう選ぶ？
変動金利は当初の金利が低い一方、利上げがあると返済額が増えます。固定金利は金利が高めですが、返済額が最後まで変わりません。多くの銀行の変動金利には、返済額の見直しを5年ごととし、増額を1.25倍までに抑えるルールがありますが、その間に未払い利息が生じることもあります。
年収に対していくらまで借りられる？
年間の返済額が年収の20〜25%以内に収まる範囲が、一般的な目安とされています。毎月117,635円（年1,411,620円）の返済なら、年収565万円で25%です。
あわせて使いたい計算ツール
出典・参考資料
- 住宅金融支援機構：【フラット35】最新の金利情報 · 2026年10月資金受取分
- SUUMO：2026年10月 住宅ローン金利一覧 · 2026年10月6日公開
- 熊本日日新聞（共同通信）：日銀利上げ、1・25%に · 2026年9月18日
- 財務省：令和8年度税制改正の大綱（住宅ローン控除）
基準日 2026年10月12日
計算式は、この画面とは別に作成した検算表で3件以上の例を照合して確認しています。結果は入力値と公表されている基準にもとづく目安です。実際の金額は勤務先・金融機関・自治体などの判断により異なる場合があります。
誤りを見つけた場合はお問い合わせからお知らせください。確認のうえ修正し、基準日を更新します。