借入額・金利・返済期間・住宅の種類・年収から、2026年に入居した場合の住宅ローン控除（住宅ローン減税）を計算します。令和8年度税制改正で延長・見直しされた借入限度額と、所得税から引ききれない分を住民税から差し引くルールに対応しています。たとえば新築のZEH水準省エネ住宅に4,000万円（金利1.0%・35年）で2026年3月に入居し、年収600万円なら、1年目の控除額は243,800円、13年間の合計は約293万円です。子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が4,500万円に上がり、年収800万円なら13年間の合計は約302万円（一般は約294万円）になります。
住宅ローン控除の計算（2026年入居）
令和8年度改正後の借入限度額・控除率0.7%・基準日 2026年10月13日
- 借入限度額
- –
- 控除期間
- –
- 1年目の控除額
- –
- うち所得税から
- –
- うち住民税から
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- 住民税から控除できる上限（年）
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- 制度上の最大控除額
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- 毎月の返済額（元利均等）
- –
年ごとの控除額
| 年 | 年末残高（万円未満切り捨て） | 控除できる額 | 実際の控除額 |
|---|
毎年同じ年収・2026年分の税制が続くと仮定し、所得税は社会保険料（協会けんぽ東京・40歳未満で概算）と基礎控除だけを差し引いて計算しています。年末残高は元利均等返済・ボーナス払いなしで計算しています。
2026年入居の借入限度額と控除期間
控除率は住宅の種類にかかわらず年末残高の0.7%です。借入限度額と控除期間は住宅の省エネ性能で決まり、2026年から2030年までの入居に適用されます。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 子育て世帯・若者夫婦世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 新築・認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅） | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 |
| 新築・ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 新築・省エネ基準適合住宅（2026・2027年入居） | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| 新築・省エネ基準を満たさない住宅 | 原則対象外 | 原則対象外 | − |
| 中古・認定住宅／ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 中古・省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| 中古・その他の住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
中古住宅の借入限度額と控除期間が新築並みに引き上げられたのが今回の大きな改正点です。新築の省エネ基準適合住宅は、2028年以降の入居では原則として対象外になります。子育て世帯・若者夫婦世帯とは、19歳未満の扶養親族がいる人、または夫婦のどちらかが40歳未満の人で、入居した年の12月31日時点で判定します。
控除額の計算方法
- 毎年の控除額＝年末のローン残高（借入限度額が上限）×0.7%。100円未満は切り捨て。
- まず所得税（復興特別所得税を加える前の基準所得税額）から差し引きます。
- 所得税で引ききれない分は、翌年度の住民税から差し引きます。上限は所得税の課税総所得金額等の5%で、最高9万7,500円です。
- 所得税と住民税の上限を超えた分は戻ってきません。年収が低い人や借入額が大きい人は、控除額を使い切れないことがあります。
年収別の控除額の目安
新築ZEH水準省エネ住宅・借入4,000万円・金利1.0%・35年・2026年3月入居で計算しました。年収400万円前後では所得税と住民税の合計が控除できる額より少なく、上限で頭打ちになります。
| 年収 | 1年目の控除額 | 13年間の合計（一般） | 13年間の合計（子育て世帯等） |
|---|---|---|---|
| 400万円 | 112,100円 | 1,457,300円 | 1,457,300円 |
| 500万円 | 179,600円 | 2,334,800円 | 2,334,800円 |
| 600万円 | 243,800円 | 2,938,900円 | 2,938,900円 |
| 800万円 | 245,000円 | 2,944,900円 | 3,026,100円 |
| 1,000万円 | 245,000円 | 2,944,900円 | 3,026,100円 |
主な適用条件
- 返済期間10年以上の住宅ローンで、新築または取得から6か月以内に住み、控除を受ける年の12月31日まで住み続けていること。
- 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること。
- 床面積が50㎡以上であること。40㎡以上50㎡未満でも、合計所得金額が1,000万円以下の年は対象です（子育て世帯等の上乗せは50㎡以上が条件）。
- 1981年12月31日以前に建築された中古住宅は、新耐震基準に適合していることの証明が必要です。
- 2028年以降に入居する場合、災害レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域など）に新築した住宅は対象外になります。
手続きの流れ
1年目は入居した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をします（2026年入居なら2027年）。会社員は2年目以降、勤務先の年末調整で控除を受けられます。住民税の控除は確定申告や年末調整の内容から自動的に計算されるので、市区町村への申告は不要です。
よくある質問
ふるさと納税と住宅ローン控除は併用できますか？
併用できます。ただし確定申告でふるさと納税を申告すると、寄附金控除の分だけ所得税が減り、住宅ローン控除のうち所得税から引ききれない額が増えます。住民税から差し引ける額には上限（最高9万7,500円）があるため、控除を使い切れなくなることがあります。なお住宅ローン控除の1年目は確定申告が必要なので、その年はふるさと納税のワンストップ特例は使えず、寄附も確定申告で申告します。
繰上げ返済をすると控除額は減りますか？
年末残高が減るので、その分控除額は減ります。また期間短縮型の繰上げ返済で、当初の借入れからの返済期間が10年未満になると、その年以降は控除を受けられなくなります。金利が控除率0.7%より低い場合は、繰上げ返済を急がないほうが有利なこともあります。
夫婦でペアローンを組んだ場合は？
ペアローンや連帯債務では、夫婦それぞれが自分の借入額（持分）について控除を受けられます。所得の要件もそれぞれ1人ずつ判定します。借入限度額は1人ずつ適用されるため、片方の所得税が少ない場合に控除を使い切りやすくなります。
あわせて使いたい計算ツール
出典・参考資料
- 国土交通省：住宅ローン減税
- 国土交通省：住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A【2026年7月更新】
- 財務省：令和8年度税制改正の大綱（住宅・土地税制） · 5〜8ページ・16ページ
- 国税庁：No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
基準日 2026年10月13日
計算式は、この画面とは別に作成した検算表で3件以上の例を照合して確認しています。結果は入力値と公表されている基準にもとづく目安です。実際の金額は勤務先・金融機関・自治体などの判断により異なる場合があります。
誤りを見つけた場合はお問い合わせからお知らせください。確認のうえ修正し、基準日を更新します。