繰上げ返済シミュレーション｜期間短縮型と返済額軽減型の利息を比較

住宅ローンの残高・金利・残りの返済期間と繰上げ返済額から、期間短縮型と返済額軽減型それぞれの利息の軽減額、短くなる期間、新しい毎月の返済額を計算します。たとえば残高3,000万円・金利1.0%・残り30年のローンに100万円を繰上げ返済すると、期間短縮型なら利息が約34万2,000円減って返済期間が13か月短くなり、返済額軽減型なら毎月の返済額が96,492円から93,275円に下がって利息は約15万8,000円減ります。

期間短縮型と返済額軽減型の違い

繰上げ返済の計算方法

• 繰上げ返済したお金は全額が元金の返済に充てられ、その元金にかかるはずだった将来の利息がなくなります。
• 期間短縮型：元金が減ったローンを同じ毎月返済額で返し続けた場合に何回で完済できるかを計算し、短くなった回数分の利息が減ります。
• 返済額軽減型：減った元金を残りの期間で返し直すように、毎月の返済額を計算し直します。
• 毎月返済額（元利均等）＝残高×月利÷{1−(1＋月利)^−返済回数}

繰上げ返済額ごとの効果

残高3,000万円・金利1.0%・残り30年の場合です。同じ金額なら期間短縮型のほうが利息の軽減額は大きくなります。金利が2.0%なら、100万円の期間短縮型で利息は約79万8,000円減ります。

繰上げ返済は早いほど効果が大きい

借入3,500万円・金利1.0%・35年のローンで、100万円を繰上げ返済する時期による違いです。残りの期間が長いほど、減る利息は大きくなります。

繰上げ返済の前に確認したいこと

• 住宅ローン控除：控除率は年末残高の0.7%です。ローン金利が0.7%を下回るなら、控除期間中は繰上げ返済より手元資金を残したほうが得になることがあります。
• 手元資金：繰上げ返済したお金は戻りません。病気や失業に備え、生活費の半年分程度は残しておくと安心です。
• 手数料と最低金額：ネットなら無料・1万円から可能な金融機関が多い一方、窓口や固定金利期間中は手数料がかかる場合があります。
• 団体信用生命保険：ローン残高が減ると、万一のときに保険で返済される額も減ります。
• 変動金利：金利が上がる局面では、繰上げ返済による利息の軽減効果は計算結果より大きくなります。

よくある質問

期間短縮型と返済額軽減型はどちらを選ぶべきですか？

利息を最も減らしたいなら期間短縮型です。ただし毎月の返済額は変わらないので、教育費などで今後の支出が増える見込みなら、返済額軽減型で毎月の負担を下げる選び方もあります。定年時の残高を減らしたい場合は期間短縮型が向いています。

繰上げ返済はいくらから意味がありますか？

手数料が無料なら少額でも利息は減ります。金利1.0%・残り30年・残高3,000万円なら、10万円の期間短縮型でも利息は約3万5,000円減る計算です。手数料がかかる場合は、軽減額から手数料を引いた「手数料を差し引いた効果」で判断してください。

住宅ローン控除を受けている間は繰上げ返済しないほうがいいですか？

控除期間中でも、ローン金利が0.7%を大きく上回るなら繰上げ返済で減る利息のほうが大きくなります。金利が0.7%前後かそれ以下なら、控除期間が終わってから繰上げ返済する方法も検討してください。期間短縮で返済期間が当初から10年未満になると控除自体が受けられなくなる点にも注意が必要です。

あわせて使いたい計算ツール

• 住宅ローンシミュレーション毎月の返済額と総返済額
• 住宅ローン控除の計算2026年入居の控除額
• NISAつみたてシミュレーション繰上げ返済と資産運用を比べる

出典・参考資料

• 国土交通省：住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A【2026年7月更新】 · 控除率0.7%・償還期間10年以上
• 国税庁：No.1211-1 住宅借入金等特別控除