土地と家屋の評価額（固定資産税評価額）から、毎年かかる固定資産税（標準税率1.4%）と都市計画税（上限0.3%）を計算します。住宅用地の特例（200㎡までは評価額の6分の1）と新築住宅の減額に対応しています。たとえば評価額2,000万円・150㎡の住宅用地と、評価額1,000万円・床面積100㎡の家屋なら、固定資産税は18万6,600円、都市計画税は4万9,900円、合計23万6,500円です。
固定資産税・都市計画税の計算ツール
評価額から令和8年度（2026年度）の税額を試算・基準日 2026年10月13日
土地
家屋
税率
- 固定資産税
- –
- 都市計画税
- –
- 土地の固定資産税
- –
- 家屋の固定資産税（減額後）
- –
- 新築住宅の減額
- –
- 土地の都市計画税
- –
- 家屋の都市計画税
- –
- 土地の課税標準額（固定資産税）
- –
- 土地の課税標準額（都市計画税）
- –
土地は住宅用地の特例を当てはめた本来の課税標準額（負担水準100%）で、住宅以外の土地は価格の70%（上限）で計算しています。負担調整の途中にある土地や、東京23区の小規模住宅用地の都市計画税2分の1軽減など自治体独自の減額は含みません。
固定資産税・都市計画税の計算方法
毎年1月1日に土地・家屋を持っている人に、市区町村（東京23区は都）が課税します。税額は「課税標準額×税率」で、家屋は評価額がそのまま課税標準額になり、土地は住宅用地の特例などを当てはめた額になります。
- 固定資産税＝課税標準額×1.4%（標準税率。自治体の条例で変えられます）
- 都市計画税＝課税標準額×0.3%以内（市街化区域内の土地・家屋にかかり、税率は自治体が決めます）
- 課税標準額は1,000円未満、税額は100円未満を切り捨てます。
- 免税点：同じ市区町村内の課税標準額の合計が土地30万円未満、家屋20万円未満なら課税されません（家屋は2027年度分から30万円未満）。
| 区分 | 固定資産税の課税標準額 | 都市計画税の課税標準額 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡まで） | 評価額×1/6 | 評価額×1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 評価額×1/3 | 評価額×2/3 |
| 住宅以外の土地（更地・駐車場など） | 評価額×70%（上限） | 評価額×70%（上限） |
| 家屋 | 評価額 | 評価額 |
新築住宅の減額（2031年3月31日まで延長）
新築住宅は、家屋の固定資産税が一定期間2分の1になります（居住部分の床面積120㎡分まで。都市計画税は減額されません）。令和8年度税制改正で適用期限が2031年3月31日まで5年延長され、2026年4月1日以降に新築された住宅は床面積要件が40㎡以上240㎡以下に変わりました。
| 住宅の種類 | 減額される期間 |
|---|---|
| 一般の住宅 | 新たに課税される年度から3年度分 |
| 3階建て以上の耐火・準耐火住宅 | 5年度分 |
| 認定長期優良住宅（申告が必要） | 5年度分（3階建て以上の耐火・準耐火は7年度分） |
| 新築した時期 | 床面積の要件（居住部分） |
|---|---|
| 2026年4月1日以降 | 40㎡以上240㎡以下（東京23区の特定都市再生緊急整備地域は50㎡以上） |
| 2026年3月31日以前 | 50㎡以上280㎡以下（一戸建て以外の貸家住宅は40㎡以上） |
床面積130㎡・評価額1,800万円の家屋を2026年に新築した場合、家屋の固定資産税25万2,000円のうち120㎡分の半分にあたる116,307円が減額され、土地（上の例と同じ）と合わせた年税額は25万6,200円です。
評価額別の税額の目安
土地150㎡（すべて小規模住宅用地）・家屋100㎡、固定資産税1.4%・都市計画税0.3%、新築住宅の減額なしの場合です。
| 土地の評価額 | 家屋の評価額 | 固定資産税 | 都市計画税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 500万円 | 93,300円 | 24,900円 | 118,200円 |
| 1,500万円 | 800万円 | 147,000円 | 39,000円 | 186,000円 |
| 2,000万円 | 1,000万円 | 186,600円 | 49,900円 | 236,500円 |
| 3,000万円 | 1,200万円 | 238,000円 | 66,000円 | 304,000円 |
| 5,000万円 | 1,500万円 | 326,600円 | 94,900円 | 421,500円 |
家を取り壊して更地にすると税金はどうなる？
住宅がなくなると住宅用地の特例が外れ、土地の課税標準額は評価額の6分の1から最大70%になります。評価額2,000万円・150㎡の土地なら、土地の税額は住宅用地のとき6万6,500円（固定資産税＋都市計画税）ですが、更地では23万8,000円になります。空き家でも、市区町村から管理不全空家・特定空家として勧告を受けると特例が外れます。
計算するときの注意点
- 土地・家屋の評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）。令和6年度が基準年度で、次は令和9年度（2027年度）です。
- 土地は急な税額の上昇を抑える負担調整措置があり、本来の課税標準額に達するまで少しずつ上がる場合があります。課税明細書の「課税標準額」を確認してください。
- 東京23区では小規模住宅用地の都市計画税を2分の1にするなど、独自の軽減があります。
- 年の途中で売買した場合も、1月1日の所有者に1年分が課税されます。日割りの精算は売主と買主の取り決めです。
- 納付は原則年4回（東京23区は6月・9月・12月・2月）で、一括で納めることもできます。
よくある質問
評価額はどこで確認できますか？
毎年4〜6月ごろに届く納税通知書の「課税明細書」に、土地・家屋ごとの価格（評価額）と課税標準額が書かれています。市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取ることもできます。
新築した家の固定資産税はいつからかかりますか？
完成した翌年の1月1日に家屋があれば、その年度から課税されます。たとえば2026年中に完成した家は2027年度（2027年4〜6月ごろ通知）からです。土地は1月1日に住宅が建っていれば住宅用地になります。
マンションの固定資産税はどう計算しますか？
家屋は専有部分と共用部分の持分の評価額、土地は敷地全体の評価額と面積のうち持分に応じた額で計算します。住宅用地の特例は住戸の数×200㎡まで小規模住宅用地になるため、多くのマンションの敷地は6分の1が適用されます。
税率が1.4%以外の自治体もありますか？
あります。標準税率は1.4%ですが、財政上の理由で条例により高い税率を定めている市町村があります。都市計画税も0.3%を上限に自治体ごとに決めています。税率欄を変えて計算してください。
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出典・参考資料
- 東京都主税局：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） · 税率・住宅用地の特例・新築住宅の減額・計算例
- 総務省：固定資産税 · 新築住宅特例は令和13年3月31日まで
- 総務省：都市計画税 · 税率の上限0.3%
- 千葉市：固定資産税（家屋）の減額 · 令和8年4月以降に新築された住宅の床面積要件
- 財務省：令和8年度税制改正の大綱 · 新築住宅の減額の延長、家屋の免税点（令和9年度から30万円）
基準日 2026年10月13日
計算式は、この画面とは別に作成した検算表で3件以上の例を照合して確認しています。結果は入力値と公表されている基準にもとづく目安です。実際の金額は勤務先・金融機関・自治体などの判断により異なる場合があります。
誤りを見つけた場合はお問い合わせからお知らせください。確認のうえ修正し、基準日を更新します。