土地や家を買ったとき（贈与でもらったときを含む）に一度だけかかる不動産取得税を計算します。税率は2027年3月31日まで土地・住宅3%（住宅以外の建物4%）で、宅地は評価額の2分の1が課税標準です。新築住宅の1,200万円控除、中古住宅の控除、住宅用の土地の減額にも対応しています。たとえば建売住宅（建物の評価額1,300万円・床面積100㎡、土地は評価額3,000万円・120㎡の宅地）を買った場合、税額は建物3万円・土地0円の合計3万円です。軽減がなければ84万円かかる計算です。
不動産取得税の計算ツール
2026年4月1日以降の取得・住宅と土地の軽減に対応・基準日 2026年10月13日
建物
土地
- 建物の税額
- –
- 土地の税額
- –
- 建物の課税標準額（控除後）
- –
- 住宅の控除額
- –
- 土地の課税標準額
- –
- 土地の減額
- –
- 住宅の軽減がない場合の税額
- –
2026年4月1日以降に取得した場合の免税点（土地16万円、建築による家屋66万円、購入などの家屋34万円）と、2027年3月31日までの税率3%（住宅以外の建物は4%）・宅地の2分の1特例で計算しています。課税標準額は1,000円未満、税額は100円未満を切り捨てています。
不動産取得税の計算方法
不動産取得税は都道府県の税金で、「不動産の価格（課税標準額）×税率」で計算します。価格は購入価格や建築費ではなく、固定資産税評価額（新築家屋は都道府県が評価した額）です。
| 取得したもの | 税率（2027年3月31日まで） | 課税標準 |
|---|---|---|
| 土地 | 3% | 宅地・宅地比準土地は評価額×1/2 |
| 住宅（家屋） | 3% | 評価額−住宅の控除額 |
| 住宅以外の建物（店舗・事務所など） | 4% | 評価額 |
住宅と住宅用の土地の軽減
- 新築住宅：評価額から1戸あたり1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円。2031年3月31日まで）を控除します。床面積の要件は2026年4月1日以降の取得なら40㎡以上240㎡以下です（それより前は50㎡以上。東京23区の特定都市再生緊急整備地域は50㎡以上のまま）。
- 中古住宅：個人が自分で住むために取得し、床面積40㎡以上240㎡以下（2026年3月31日以前の取得は50㎡以上）、1982年1月1日以降の新築（それ以前は耐震基準適合の証明が必要）なら、新築された時期に応じた額を控除します。
- 住宅用の土地：上の要件を満たす住宅の敷地なら、土地の税額から「45,000円」と「土地1㎡あたりの価格×住宅の床面積の2倍（200㎡まで）×3%」の多い方を減額します。宅地は2分の1にした後の価格で計算します。
| 中古住宅が新築された日 | 控除額 |
|---|---|
| 1997年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 1989年4月1日〜1997年3月31日 | 1,000万円 |
| 1985年7月1日〜1989年3月31日 | 450万円 |
| 1981年7月1日〜1985年6月30日 | 420万円 |
| 1976年1月1日〜1981年6月30日 | 350万円 |
| 1973年1月1日〜1975年12月31日 | 230万円 |
| 1964年1月1日〜1972年12月31日 | 150万円 |
| 1954年7月1日〜1963年12月31日 | 100万円 |
免税点（2026年4月1日から引き上げ）
課税標準額が次の金額未満なら不動産取得税はかかりません。令和8年度税制改正で2026年4月1日以降の取得から大きく引き上げられました。
| 区分 | 2026年3月31日以前の取得 | 2026年4月1日以降の取得 |
|---|---|---|
| 土地 | 10万円 | 16万円 |
| 家屋（新築・増築・改築） | 23万円 | 66万円 |
| 家屋（売買・贈与・交換など） | 12万円 | 34万円 |
新築住宅は1,200万円の控除後の額で判定するため、評価額が1,266万円未満の注文住宅なら建物の不動産取得税はかかりません。たとえば評価額1,250万円の家を自分で建てた場合は建物の税額が0円ですが、同じ評価額の新築住宅を購入し34万円の免税点で判定されると1万5,000円になります。
計算例
中古マンションを買った場合
1983年3月に新築された中古マンション（評価額600万円・床面積90㎡）と、敷地の持分（評価額500万円・面積50㎡の宅地）を取得し、自分で住む場合です。建物は600万円−420万円＝180万円に3%で5万4,000円、土地は250万円×3%＝7万5,000円から減額（5万円×180㎡×3%＝27万円）を引くと0円で、合計5万4,000円です。
土地だけを買った場合
評価額3,000万円・120㎡の宅地だけを買うと、課税標準1,500万円×3%で45万円です。3年以内にその土地に要件を満たす住宅を建てれば、住宅用の土地の減額を申請でき、上の建売住宅の例と同じく土地の税額は0円になります。
計算するときの注意点
- 納税通知書は取得から数か月〜1年ほど後に届くことが多く、住宅ローンの諸費用とは別に用意が必要です。
- 軽減を受けるには申告が必要な場合があります（東京都は取得から30日以内の申告が原則。登記をすれば不要な場合もあります）。都道府県ごとに期限と書類が違います。
- 相続による取得には不動産取得税はかかりませんが、贈与による取得にはかかります（住宅の控除は使えます）。
- 店舗併用住宅は、床面積の割合で住宅部分（3%）と住宅以外の部分（4%）に分けて計算します。
- 新築家屋の評価額は取得時点ではまだ決まっていないことが多いため、見積もりの段階では幅をもって考えてください。
よくある質問
不動産取得税はいつ払いますか？
都道府県から届く納税通知書で、記載された納期限（東京都は原則として送付された月の末日）までに納めます。軽減の結果、税額が0円になる場合は通知書は届きません。
マンションの土地の部分はどう計算しますか？
敷地全体の評価額と面積に、自分の敷地権の持分をかけた額で計算します。住宅の床面積の2倍（200㎡まで）に土地1㎡あたりの価格をかけて減額するため、多くのマンションでは土地の税額は0円になります。
親から家を贈与されたときもかかりますか？
かかります。贈与税とは別に、不動産取得税と登録免許税がかかります。中古住宅の控除と住宅用の土地の減額は、自分が住む場合に使えます。相続で取得した場合は非課税です。
あわせて使いたい計算ツール
出典・参考資料
- 東京都主税局：不動産取得税 · 税率・宅地の1/2・免税点
- 東京都主税局：不動産取得税Q&A · 新築・中古住宅の控除額、住宅用土地の減額、計算例
- 東京都主税局：認定長期優良住宅に係る不動産取得税・固定資産税の軽減 · 令和13年3月31日まで
- 三重県：不動産取得税のあらまし · 取得原因別の免税点
- 財務省：令和8年度税制改正の大綱 · 床面積要件40㎡、免税点の引き上げ
基準日 2026年10月13日
計算式は、この画面とは別に作成した検算表で3件以上の例を照合して確認しています。結果は入力値と公表されている基準にもとづく目安です。実際の金額は勤務先・金融機関・自治体などの判断により異なる場合があります。
誤りを見つけた場合はお問い合わせからお知らせください。確認のうえ修正し、基準日を更新します。