대지면적과 건축면적, 층별 바닥면적 합계를 넣으면 건폐율과 용적률을 계산하고 용도지역별 법정 상한과 비교합니다. 대지 330㎡에 건축면적 190㎡, 지상 1~4층 바닥면적 합계 640㎡인 건물은 건폐율 57.58%, 용적률 193.94%입니다. 제2종일반주거지역이면 국토계획법 시행령 상한(60%·250%)과 서울시 조례 상한(60%·200%) 모두 안에 들어가고, 이 땅에 지을 수 있는 지상 연면적은 시행령 기준 825.00㎡, 서울시 조례 기준 660.00㎡입니다.
건폐율·용적률 계산기
건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 · 용적률 = 지상 연면적 ÷ 대지면적 · 용도지역별 상한 비교 · 기준일 2026-10-14
- 건폐율
- –
- 용적률
- –
- 비교한 상한
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- 최대 건축면적
- –
- 최대 지상 연면적
- –
- 추가로 지을 수 있는 연면적
- –
- 지금 건축면적으로 쌓을 수 있는 층수
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- 전체 연면적(지하 포함)
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퍼센트는 소수 둘째 자리에서 반올림했습니다. 실제 허용 면적은 지구단위계획, 높이·일조 제한, 주차장 기준, 완화 규정에 따라 달라지니 설계 전 관할 구청·시청에 확인하세요.
건폐율·용적률 계산식
- 건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100. 대지에 건물이 둘 이상이면 건축면적을 합칩니다(건축법 제55조).
- 용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 × 100(건축법 제56조). 연면적은 각 층 바닥면적의 합계입니다.
- 용적률을 계산할 때는 지하층 면적, 지상층의 부속 주차장 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역, 경사지붕 아래 대피공간 면적을 연면적에서 뺍니다(건축법 시행령 제119조제1항제4호).
- 건축면적은 외벽(외벽이 없으면 기둥) 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이고, 대지면적에서는 건축선과 도로 사이 부분과 도시·군계획시설(도로·공원 등)에 들어간 부분을 뺍니다(같은 조 제1호·제2호).
용도지역별 건폐율·용적률 상한
| 용도지역 | 건폐율(시행령 제84조) | 용적률(시행령 제85조) | 서울시 조례 건폐율 | 서울시 조례 용적률 |
|---|---|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% 이하 | 50~100% | 50% | 100% |
| 제2종전용주거지역 | 50% 이하 | 50~150% | 40% | 120% |
| 제1종일반주거지역 | 60% 이하 | 100~200% | 60% | 150% |
| 제2종일반주거지역 | 60% 이하 | 100~250% | 60% | 200% |
| 제3종일반주거지역 | 50% 이하 | 100~300% | 50% | 250% |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 200~500% | 60% | 400% |
| 중심상업지역 | 90% 이하 | 200~1,500% | 60% | 1,000% (서울도심 800%) |
| 일반상업지역 | 80% 이하 | 200~1,300% | 60% | 800% (서울도심 600%) |
| 근린상업지역 | 70% 이하 | 200~900% | 60% | 600% (서울도심 500%) |
| 유통상업지역 | 80% 이하 | 200~1,100% | 60% | 600% (서울도심 500%) |
| 전용공업지역 | 70% 이하 | 150~300% | 60% | 200% |
| 일반공업지역 | 70% 이하 | 150~350% | 60% | 200% |
| 준공업지역 | 70% 이하 | 150~400% | 60% | 400% |
| 보전녹지지역 | 20% 이하 | 50~80% | 20% | 50% |
| 생산녹지지역 | 20% 이하 | 50~100% | 20% | 50% |
| 자연녹지지역 | 20% 이하 | 50~100% | 20% | 50% |
| 보전관리지역 | 20% 이하 | 50~80% | – | – |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | 50~80% | – | – |
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 50~100% | – | – |
| 농림지역 | 20% 이하 | 50~80% | – | – |
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 50~80% | – | – |
법률(국토계획법 제77조·제78조)은 주거지역 건폐율 70%·용적률 500%, 상업지역 90%·1,500%처럼 큰 틀만 정하고, 시행령이 세분된 용도지역별 범위를 정합니다. 실제로 적용하는 숫자는 그 범위 안에서 특별시·광역시·시·군의 도시·군계획조례가 정하므로 시행령 최대치보다 낮은 경우가 많습니다. 예를 들어 서울의 제3종일반주거지역은 시행령 최대 300%지만 조례 상한은 250%입니다.
지을 수 있는 최대 면적 역산
- 최대 건축면적 = 대지면적 × 건폐율 상한
- 최대 지상 연면적 = 대지면적 × 용적률 상한
- 쌓을 수 있는 층수(단순 계산) = 최대 지상 연면적 ÷ 한 층 바닥면적, 소수점 아래 버림
서울 제3종일반주거지역의 대지 500㎡에 건축면적 240㎡로 짓는다면 조례 기준 최대 건축면적은 250.00㎡, 최대 지상 연면적은 1,250.00㎡입니다. 계획한 지상 연면적이 1,200㎡라면 용적률 240.00%로 상한 안이고, 연면적을 50.00㎡ 더 늘릴 수 있습니다. 같은 건축면적이라면 단순 계산으로 5개 층까지 올릴 수 있지만, 실제로는 일조권 사선·높이 제한과 주차 대수 때문에 더 낮아지는 경우가 많습니다.
주의할 점
- 조례 확인이 먼저: 같은 용도지역이라도 시·군마다 조례 상한이 다릅니다. 계산기의 ‘직접 입력’에 해당 지자체 조례 값을 넣어 비교하세요.
- 완화·강화 규정: 주거지역에 공공임대주택이나 8년 이상 민간임대주택을 지으면 용도지역별 용적률 최대한도의 120% 안에서 완화하는 등(시행령 제85조제3항) 별도 규정이 있고, 지구단위계획구역·정비구역은 계획으로 따로 정합니다.
- 지하층은 용적률에서 빠짐: 지하층과 지상 부속주차장은 용적률 계산에서 빠지지만, 건축허가 서류의 연면적에는 들어갑니다.
- 대지면적 확인: 도로 폭이 좁아 건축선을 물려야 하는 땅은 그만큼 대지면적이 줄어 건폐율·용적률이 바뀝니다.
자주 묻는 질문
지하주차장도 용적률에 들어가나요?
들어가지 않습니다. 지하층 면적은 용도와 관계없이 용적률 계산에서 빠집니다. 지상에 있는 주차장도 그 건물의 부속용도라면 빠집니다. 다만 전체 연면적(건축물대장의 연면적)에는 포함됩니다.
건폐율 60%·용적률 200%면 몇 층까지 지을 수 있나요?
건폐율을 꽉 채워 매 층을 같은 크기로 지으면 200 ÷ 60 = 3.3이라 3개 층과 일부입니다. 건축면적을 줄이면 더 높이 올릴 수 있습니다. 실제 층수는 높이 제한, 일조권, 주차장 설치 기준으로 더 줄어들 수 있습니다.
우리 땅의 용도지역은 어디서 확인하나요?
국토교통부 토지이음(eum.go.kr)에서 지번을 검색하면 토지이용계획확인서로 용도지역·지구·구역과 지구단위계획 여부를 무료로 볼 수 있습니다.
오래된 아파트 재건축에서 용적률이 왜 중요한가요?
지금 용적률이 낮을수록 재건축 때 늘릴 수 있는 연면적이 많아 일반분양 물량이 늘어납니다. 단지의 현재 용적률과 조례·정비계획상 용적률의 차이를 비교해 보세요. 세대별 땅 몫은 대지지분 계산기로 확인할 수 있습니다.
함께 쓰면 좋은 계산기
참고 자료
- 국가법령정보센터 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조(용도지역안에서의 건폐율)
- 국가법령정보센터 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조(용도지역 안에서의 용적률)
- 국가법령정보센터 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조·제78조
- 국가법령정보센터 건축법 제55조(건축물의 건폐율)·제56조(건축물의 용적률)
- 국가법령정보센터 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)
- 국가법령정보센터 서울특별시 도시계획 조례 제44조·제48조
- 토지이음(국토교통부): 토지이용계획 열람
기준일 2026-10-14
계산 결과는 이 화면과 따로 만든 검산표로 예시 3건 이상을 대조해 확인했습니다. 결과는 입력값과 공개 기준으로 낸 참고용 추정치이며, 실제 금액은 금융회사 약정·세무 당국 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
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