재건축·재개발 분담금 계산기 — 비례율·권리가액·총투자금

내 종전자산 감정평가액과 비례율, 받을 주택의 조합원 분양가를 넣으면 권리가액과 분담금(또는 환급금)을 계산하고, 매수가·이주비 이자·임시 거주비까지 더한 총투자금을 보여 줍니다. 감정평가액 5억 원에 비례율 105%면 권리가액은 5억 2,500만 원이고, 조합원 분양가 7억 5,000만 원인 84㎡를 받으려면 분담금 2억 2,500만 원을 냅니다. 이 물건을 7억 원에 샀다면 이주비 2억 원의 이자(연 4.5%, 36개월) 2,700만 원과 월세 150만 원씩 36개월 5,400만 원을 더해 총투자금은 10억 600만 원입니다.

분담금 계산 공식

• 비례율 = (종후자산 총평가액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총평가액 × 100
• 권리가액 = 내 종전자산 평가액 × 비례율
• 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액 (마이너스면 그만큼 돌려받는 환급금)
• 프리미엄 = 매수가 − 권리가액
• 총투자금 = 매수가 + 분담금 + 이주비 대출 이자 + 임시 거주비 (+ 재건축부담금)

비례율은 법에 정의된 말은 아니지만 관리처분계획에 쓰이는 실무 지표입니다. 법은 분담금과 환급금을 묶어 청산금이라 부르고, 이전고시 뒤에 걷거나 돌려주되 정관이나 총회 의결로 나눠 낼 수 있게 했습니다(도시 및 주거환경정비법 제89조). 종전자산 가격은 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 감정평가하며, 재건축은 시장·군수가 고른 감정평가법인 1곳 이상과 조합 총회가 고른 1곳 이상의 평가액을 산술평균합니다(같은 법 제74조).

사업 규모로 계산하는 예: 총수입 1,200억 원, 총사업비 570억 원, 종전자산 총평가액 600억 원이면 비례율은 (1,200억 − 570억) ÷ 600억 × 100 = 105%입니다(계산기의 '사업 규모로 계산' 기본값).

비례율에 따라 달라지는 분담금

감정평가액이 5억 원이면 비례율이 1%포인트 바뀔 때마다 권리가액과 분담금이 500만 원씩 움직입니다. 공사비가 오르면 총사업비가 늘어 비례율이 떨어지고, 일반분양가가 오르면 총수입이 늘어 비례율이 올라갑니다.

재건축초과이익 환수제(재건축부담금) — 현행 기준

재건축(소규모재건축 포함) 조합원에게만 부과되며 재개발은 대상이 아닙니다. 초과이익은 준공 시점 주택가액에서 조합설립인가일 시점 주택가액, 그 기간의 정상주택가격상승분, 개발비용을 뺀 금액이고, 이를 조합원 수로 나눈 1인당 평균이익에 아래 부과율을 적용합니다. 부과 기간이 10년을 넘으면 준공일부터 거꾸로 10년만 봅니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조·제8조·제12조).

준공 시점에 1세대 1주택자이면서 60세 이상인 조합원은 담보를 제공하고 주택을 팔거나 상속이 일어날 때까지 납부를 미룰 수 있으며, 이때 유예 기간의 이자가 붙습니다(같은 법 제17조의2). 제도 폐지·완화 논의가 이어져 왔지만 2026년 10월 14일 현재 시행 중인 법률은 위 기준 그대로입니다.

주의할 점

• 추정 비례율은 바뀝니다: 관리처분계획 때의 비례율은 추정치입니다. 공사비 증액이나 미분양이 생기면 입주 때 확정 비례율이 낮아져 분담금이 늘어납니다.
• 감정평가액은 시세가 아닙니다: 종전자산은 보통 시세보다 낮게 평가됩니다. 그래서 '시세 − 권리가액'이 크게 보이는 프리미엄이 붙습니다.
• 조합원 지위 양도 제한: 투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 뒤, 재개발은 관리처분계획인가 뒤에 산 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없어 현금청산 대상이 됩니다(도시정비법 제39조, 일부 예외 있음).
• 세금: 입주권을 살 때 철거 전이면 주택, 철거 뒤면 토지 취득세가 붙고, 입주권은 양도소득세 주택 수에도 들어갑니다.
• 이주비 조건: 조합이 사업비로 이자를 내는 기본이주비라면 이자 칸을 0으로 두세요. 추가이주비 이자는 보통 조합원이 냅니다.

자주 묻는 질문

비례율이 100%보다 높으면 무조건 좋은가요?

비례율은 사업 전체의 수익성을 보여 주지만, 내가 받는 몫은 '감정평가액 × 비례율'입니다. 감정평가액을 낮게 잡으면 비례율이 높게 나올 수 있으므로 권리가액과 분담금 금액을 함께 비교해야 합니다.

분담금은 언제 내나요?

법상 청산금은 이전고시 뒤에 걷는 것이 원칙이지만, 대부분의 조합은 정관이나 총회 의결로 계약금·중도금·잔금처럼 나눠 내게 합니다. 일정은 관리처분계획과 조합원 분양계약서를 확인하세요.

재개발에도 재건축부담금이 있나요?

없습니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 재건축사업과 소규모재건축사업에만 적용됩니다. 재개발은 대신 임대주택 의무 건설 비율 등이 있습니다.

분양신청을 하지 않으면 어떻게 되나요?

분양신청을 하지 않거나 철회하면 현금청산 대상이 되어 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 하고, 협의가 안 되면 수용재결이나 매도청구 소송으로 넘어갑니다(도시정비법 제73조).

함께 쓰면 좋은 계산기

• 주택 취득세 계산기입주 때 내는 취득세
• 양도소득세 계산기입주권·새 아파트 팔 때
• 대출 이자 계산기이주비·잔금대출 상환액
• 대지지분 계산기재건축 사업성의 기초
• 부동산 용어 사전관리처분·청산금·현금청산 등

참고 자료

• 국가법령정보센터 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)
• 국가법령정보센터 도시 및 주거환경정비법 제89조(청산금 등)
• 국가법령정보센터 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등)
• 국가법령정보센터 도시 및 주거환경정비법 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)
• 국가법령정보센터 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조·제8조
• 국가법령정보센터 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조(부과율)
• 국가법령정보센터 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제14조의2(재건축부담금의 감경)
• 국가법령정보센터 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제17조의2(납부유예)