감정가·최저매각가격·입찰가와 낙찰 뒤 들어갈 비용을 넣으면 총투자금, 세전 수익과 수익률, 목표 수익률에 맞는 최대 입찰가를 한 번에 계산합니다. 감정가 4억 원(최저매각가격 2억 8,000만 원)인 전용 84㎡ 아파트를 3억 1,000만 원에 낙찰받아 경락잔금대출 60%(연 4.7%)를 쓰고 1년 뒤 3억 9,000만 원에 판다고 하면, 취득세 등 341만 원과 대출이자 874만 2,000원을 더한 총투자금은 3억 3,265만 2,000원이고 세전 수익은 5,554만 8,000원(실투자금 대비 37.9%)입니다. 목표 수익률을 20%로 잡으면 입찰가는 최대 3억 3,326만 원까지 쓸 수 있습니다.
경매 낙찰가·수익 계산기
취득세·명도비·대출이자까지 총투자금 · 세전 수익률 · 목표 수익률 최대 입찰가 · 기준일 2026-10-14
낙찰 뒤 드는 비용(만원)
대출·보유·매도
- 입찰보증금
- –
- 낙찰가율(감정가 대비)
- –
- 취득세·지방교육세·농특세
- –
- 총투자금
- –
- 경락잔금대출
- –
- 실투자금(총투자금 − 대출)
- –
- 실투자금 대비 수익률(연 환산)
- –
- 목표 수익률을 맞추는 최대 입찰가
- –
| 계산 단계 | 금액 |
|---|
세금 공제 전(양도소득세 제외) 추정치입니다. 취득세는 10원 미만, 대출이자는 원 미만을 버렸습니다. 실제 세액과 대출 조건은 관할 지자체 고지와 금융회사 심사에 따릅니다.
경매 수익 계산 공식
- 총투자금 = 낙찰가 + 취득세·지방교육세·농어촌특별세 + 등기·법무비 + 명도비 + 체납관리비(공용부분) + 수리비 + 대출이자
- 실투자금 = 총투자금 − 경락잔금대출 (내 돈이 실제로 들어간 금액)
- 세전 수익 = 예상 매도가 − 매도비용 − 총투자금
- 수익률 = 세전 수익 ÷ 실투자금 × 100 (연 환산은 × 12 ÷ 보유 개월 수)
- 최대 입찰가 = 위 수익률이 목표 이상이 되는 가장 높은 입찰가(1만 원 단위). 입찰가가 오르면 취득세·대출이자도 함께 늘어나는 것까지 반영합니다.
대출이자는 '대출금 × 연 금리 × 보유 개월 ÷ 12'로 단순하게 잡았습니다. 원리금을 나눠 갚는 대출이라면 실제 이자는 조금 적습니다.
낙찰받으면 내는 취득세(2026년 10월 현재)
법원 경매로 사도 돈을 주고 소유권을 넘겨받는 유상승계취득이라 일반 매매와 같은 세율을 씁니다. 과세표준은 낙찰가(사실상 취득가격)이고, 매각대금을 다 낸 날이 취득일이라 그날부터 60일 안에 신고·납부해야 합니다(지방세법 제10조의3·제20조, 민사집행법 제135조).
| 물건 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 주택 6억 원 이하(1주택 등) | 1% | 0.1% | 85㎡ 초과만 0.2% | 1.1%(1.3%) |
| 주택 6억 원 초과 9억 원 이하 | 1.01~2.99% | 취득세율의 10% | 85㎡ 초과만 0.2% | 가격별 계산 |
| 주택 9억 원 초과 | 3% | 0.3% | 85㎡ 초과만 0.2% | 3.3%(3.5%) |
| 주택 중과(2주택 조정대상지역·3주택 등) | 8% | 0.4% | 85㎡ 초과만 0.6% | 8.4%(9.0%) |
| 주택 중과(3주택 조정대상지역·4주택 이상·법인) | 12% | 0.4% | 85㎡ 초과만 1.0% | 12.4%(13.4%) |
| 주택 외(상가·오피스텔·토지 등) | 4% | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
6억 원 초과 9억 원 이하 주택은 '(취득가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100'로 세율을 구해 소수점 넷째 자리까지 씁니다. 7억 원이면 1.67%, 8억 원이면 2.33%입니다. 농지는 3%(합계 3.4%)라 이 계산기의 선택지와 다릅니다.
입찰보증금과 경매 일정
| 단계 | 금액·기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 입찰보증금(매수신청보증) | 최저매각가격의 10%. 법원이 달리 정할 수 있어 재매각 사건은 20~30%로 정하는 경우가 많음 | 민사집행규칙 제63조 |
| 유찰 | 최저매각가격을 낮춰 새 매각기일을 잡음(법원별로 직전 가격의 20% 또는 30%) | 민사집행법 제119조 |
| 매각결정기일 | 매각기일부터 1주 이내 | 민사집행법 제109조 |
| 대금지급기한 | 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안의 날 | 민사집행규칙 제78조 |
| 소유권 취득 | 매각대금을 다 낸 때 | 민사집행법 제135조 |
| 인도명령 신청 | 대금을 낸 뒤 6개월 이내 | 민사집행법 제136조 |
| 대금 미납 | 재매각. 전 매수인은 다시 입찰할 수 없고 보증금도 돌려받지 못함 | 민사집행법 제138조 |
보증금은 입찰가가 아니라 최저매각가격의 10%입니다. 기본값이면 2억 8,000만 원의 10%인 2,800만 원을 수표 등으로 준비합니다. 떨어진 입찰자는 매각기일이 끝나면 바로 돌려받습니다.
입찰가별 수익 예시
| 입찰가 | 취득세 등 | 총투자금 | 세전 수익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 2억 9,000만 원 | 3,190,000원 | 311,868,000원 | 76,332,000원 | 55.4% |
| 3억 1,000만 원 | 3,410,000원 | 332,652,000원 | 55,548,000원 | 37.9% |
| 3억 3,000만 원 | 3,630,000원 | 353,436,000원 | 34,764,000원 | 22.4% |
| 3억 5,000만 원 | 3,850,000원 | 374,220,000원 | 13,980,000원 | 8.5% |
| 물건·세율(입찰가 3억 1,000만 원) | 취득세율 | 취득세 등 | 세전 수익 | 목표 20% 최대 입찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 주택 1주택(85㎡ 이하) | 1% | 3,410,000원 | 55,548,000원 | 3억 3,326만 원 |
| 주택 1주택(85㎡ 초과) | 1% | 4,030,000원 | 54,928,000원 | 3억 3,255만 원 |
| 주택 중과 8%(85㎡ 초과) | 8% | 27,900,000원 | 31,058,000원 | 3억 740만 원 |
| 주택 외(상가·오피스텔·토지) | 4% | 14,260,000원 | 44,698,000원 | 3억 2,128만 원 |
자주 하는 실수
- 감정가를 시세로 착각: 감정평가는 매각기일보다 몇 달 앞서 이뤄집니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래가를 꼭 확인하세요.
- 인수되는 권리를 놓침: 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인·가처분·가등기, 유치권·법정지상권은 낙찰 뒤에도 남아 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 함께 보세요.
- 체납관리비: 집합건물의 전 소유자가 밀린 관리비 가운데 공용부분은 낙찰자가 넘겨받습니다(집합건물법 제18조, 대법원 2001다8677 전원합의체 판결). 연체료는 넘겨받지 않습니다.
- 대출 한도 과신: 주택 경락잔금대출에도 지역별 LTV·DSR 규제가 그대로 적용됩니다. 잔금을 못 내면 보증금을 돌려받지 못하니 입찰 전에 한도를 확인하세요.
- 입찰표 금액 실수: 금액란에 0을 하나 더 쓰면 그대로 최고가가 되어 보증금을 잃을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
입찰보증금은 얼마를 준비하나요?
기일입찰의 보증금은 최저매각가격의 10분의 1입니다. 법원은 필요하면 다르게 정할 수 있어, 앞선 낙찰자가 대금을 내지 않아 다시 매각하는 재매각 사건은 20~30%로 올리는 경우가 많습니다. 정확한 비율은 법원경매정보의 매각물건명세서와 공고에서 확인하세요.
경매로 산 집에도 다주택 취득세 중과가 적용되나요?
네. 경매도 유상 취득이라 취득 후 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 1~3%, 8%, 12% 가운데 같은 세율이 적용됩니다. 생애최초 감면 같은 감면 요건도 매매와 같습니다.
낙찰받은 뒤 잔금을 못 내면 어떻게 되나요?
대금지급기한까지 내지 않고 차순위매수신고인도 없으면 법원이 재매각을 명합니다. 전 매수인은 재매각에 참여할 수 없고 보증금도 돌려받지 못합니다. 다만 재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자, 절차비용을 모두 내면 재매각이 취소됩니다(민사집행법 제138조).
양도소득세는 왜 빠져 있나요?
양도소득세는 보유기간, 주택 수, 다른 양도 소득에 따라 크게 달라 이 계산기는 세전 수익만 보여 줍니다. 팔 때 세금은 양도소득세 계산기로 따로 확인하세요. 주택은 2년 안에 팔면 단기 세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)이 붙습니다.
함께 쓰면 좋은 계산기
참고 자료
- 국가법령정보센터 민사집행규칙 제63조(기일입찰에서 매수신청의 보증금액)
- 국가법령정보센터 민사집행규칙 제78조(대금지급기한)
- 국가법령정보센터 민사집행법 제119조(새 매각기일)
- 국가법령정보센터 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등)
- 국가법령정보센터 민사집행법 제138조(재매각)
- 국가법령정보센터 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)
- 국가법령정보센터 지방세법 제151조(지방교육세 과세표준과 세율)
- 국가법령정보센터 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율)
- 국가법령정보센터 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조
- 국가법령정보센터 소득세법 제104조(양도소득세의 세율)
- 대한민국 법원 법원경매정보 · 매각물건명세서·매각공고 확인
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 매도가 추정
- 법률신문: 공용부분 체납관리비 승계 전원합의체 판결(2001다8677)
- SBS Biz: 2026년 8월 예금은행 주택담보대출 금리 4.66%(한국은행 발표)
- 한경 땅집고 밸류업: 재매각 보증금 20~30% 실무
기준일 2026-10-14
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