양도소득세 계산기: 12억 비과세·장특공

파는 가격과 산 가격, 보유·거주기간을 넣으면 주택 양도소득세와 지방소득세를 계산합니다. 8억 원에 사서 10년 동안 살던 1세대 1주택을 15억 원에 팔면(필요경비 2천만 원) 양도차익 680,000,000원 중 12억 원을 넘는 부분만 과세되고 장기보유특별공제 80%를 받아 양도소득세 2,445,000원, 지방소득세 244,500원으로 합계 2,689,500원입니다.

양도소득세 계산기(주택)

1세대 1주택 12억 원 비과세 · 장기보유특별공제 · 단기·다주택 중과 · 지방소득세 10% · 기준일 2026-10-13

양도가액(파는 가격)

원

취득가액(산 가격)

원

필요경비

원

취득세·중개보수·법무사비·확장 공사비 등

과세 유형

보유기간

보유기간 중 거주기간

내야 할 양도소득세(지방소득세 포함)

–

양도차익: –
과세 대상 양도차익: –
장기보유특별공제: –
양도소득금액: –
과세표준(기본공제 250만 원 차감): –
적용 세율: –
양도소득세: –
지방소득세: –

한 해에 주택 한 채만 판다고 가정했습니다. 원 미만은 버렸고, 감면·가산세는 넣지 않았습니다. 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)은 직접 확인하세요.

양도소득세 계산 순서

양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익
1세대 1주택이 12억 원을 넘으면 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액만 과세
양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액
양도소득금액 − 기본공제 연 250만 원 = 과세표준
과세표준 × 세율 = 양도소득세, 여기에 10%가 지방소득세로 붙음

필요경비에는 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장·섀시 교체처럼 집의 가치를 높인 공사비가 들어갑니다. 도배·장판 같은 수선비와 대출 이자는 빠집니다. 영수증이나 계좌이체 기록을 남겨 두어야 인정받을 수 있습니다.

1세대 1주택 비과세와 12억 원 초과분

양도일 현재 세대 전체가 국내에 주택 한 채만 갖고 2년 이상 보유해야 합니다. 살 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 해야 합니다.
양도가액이 12억 원 이하면 양도소득세가 없고, 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다.
이사로 잠시 두 채가 된 일시적 2주택은 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 비과세를 받습니다. 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 파는 경우로서 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 안에서 새 집을 샀다면 기한이 2년입니다.

장기보유특별공제율

소득세법 제95조제2항 표 1·표 2. 1주택 표 2는 보유기간 중 2년 이상 거주했을 때만 적용
보유·거주기간	일반(표 1)	1세대 1주택 보유분	1세대 1주택 거주분	1주택 최대 합계
3년	6%	12%	12%(2년 이상 3년 미만 8%)	24%
4년	8%	16%	16%	32%
5년	10%	20%	20%	40%
6년	12%	24%	24%	48%
7년	14%	28%	28%	56%
8년	16%	32%	32%	64%
9년	18%	36%	36%	72%
10년	20%	40%	40%	80%
11~14년	22~28%	40%	40%	80%
15년 이상	30%	40%	40%	80%

3년 미만 보유하면 공제가 없습니다. 1세대 1주택이라도 거주기간이 2년이 안 되면 표 1(연 2%, 최대 30%)을 씁니다. 조정대상지역 다주택 중과 대상은 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

주택 양도소득세 세율

소득세법 제104조제1항·제7항. 중과 대상이 2년 미만 보유면 중과세율과 단기세율 중 큰 세액
구분	세율
보유 1년 미만	70%
보유 1년 이상 2년 미만	60%
보유 2년 이상	기본세율 6~45%
조정대상지역 2주택	기본세율 + 20%포인트
조정대상지역 3주택 이상	기본세율 + 30%포인트
분양권	1년 미만 70%, 그 밖 60%

기본세율은 종합소득세와 같은 8단계 누진세율입니다. 과세표준 1,400만 원 이하 6%, 5,000만 원 이하 15%, 8,800만 원 이하 24%, 1억 5천만 원 이하 35%, 3억 원 이하 38%, 5억 원 이하 40%, 10억 원 이하 42%, 그 초과분 45%입니다.

다주택자 중과, 2026년 5월 10일부터 다시 적용

조정대상지역 다주택자 중과는 2022년 5월 10일부터 한시적으로 빠져 있었지만 이 조치는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났고 연장되지 않았습니다. 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 주택은 계약일부터 4개월(2025년 10월 16일 새로 조정대상지역이 된 서울 21개 구와 경기 12곳은 6개월) 안에 팔면 중과를 피할 수 있었고, 토지거래허가 지역의 경과조치도 늦어도 2026년 11월 9일까지입니다.

정부는 2026년 8월 3일 세제개편안에서 2027~2028년 양도분 중과 가산세율을 한시로 낮추고(2주택 +5%포인트 등), 2028년부터 1주택 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 안을 내놓았습니다. 다만 국회를 통과해야 하는 법률 개정이라 10월 13일 현재 확정된 내용은 아닙니다. 계산기는 지금 시행 중인 법을 따릅니다.

상황별 계산 예시

계산기와 같은 방식, 한 해에 한 채만 양도, 원 미만 버림
사례	양도차익	장기보유특별공제	양도소득세	지방소득세 포함 합계
1주택 15억 원(10년 보유·거주)	680,000,000원	108,800,000원	2,445,000원	2,689,500원
1주택 20억 원(5년 보유·3년 거주)	1,000,000,000원	128,000,000원	82,470,000원	90,717,000원
1주택 11억 원(5년 보유·거주)	600,000,000원	비과세	0원	0원
일반 9억 원(7년 보유)	290,000,000원	40,600,000원	73,882,000원	81,270,200원
조정지역 2주택 중과 9억 원(7년)	290,000,000원	0원	146,810,000원	161,491,000원
일반 7억 원(1년 6개월 보유)	100,000,000원	0원	58,500,000원	64,350,000원

자주 묻는 질문

양도소득세는 언제 신고하나요?

잔금을 받은 날(또는 등기 접수일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 1세대 1주택 비과세라도 12억 원을 넘으면 신고해야 합니다. 지방소득세는 위택스에서 함께 신고합니다.

부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?

양도소득세는 사람별로 계산하므로 지분을 나누면 각자 기본공제 250만 원을 받고 낮은 세율 구간을 두 번 쓸 수 있어 세금이 줄어드는 경우가 많습니다. 공동명의라면 지분 비율대로 금액을 나눠 각각 계산해 보세요.

1년 안에 두 채를 팔면 어떻게 되나요?

같은 해에 양도한 자산의 과세표준은 합산해 다시 계산하므로 세율 구간이 올라갈 수 있습니다. 이 계산기는 한 해에 한 채만 판다고 가정했습니다.

함께 쓰면 좋은 계산기

참고 자료

기준일 2026-10-13

계산 결과는 이 화면과 따로 만든 검산표로 예시 3건 이상을 대조해 확인했습니다. 결과는 입력값과 공개 기준으로 낸 참고용 추정치이며, 실제 금액은 금융회사 약정·세무 당국 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

오류를 발견하면 문의 페이지로 알려 주세요. 확인 후 바로 고치고 기준일을 갱신합니다.