주택 취득세 계산기 — 2026년 세율·다주택 중과·생애최초 감면

매매가격과 취득 후 주택 수, 전용면적을 넣으면 취득세와 지방교육세·농어촌특별세를 합친 금액을 바로 계산합니다. 5억 원짜리 전용 84㎡ 아파트를 1주택으로 사면 취득세 1%인 5,000,000원에 지방교육세 500,000원이 붙어 5,500,000원을 냅니다. 같은 1주택이라도 7억 원·전용 85㎡ 초과라면 세율이 1.67%로 올라 취득세 11,690,000원, 지방교육세 1,169,000원, 농어촌특별세 1,400,000원으로 합계 14,259,000원입니다.

주택 취득세 계산기

유상 매매 · 1~3% 세율과 다주택 중과 · 지방교육세·농어촌특별세 포함 · 기준일 2026-10-13

원
이번에 사는 집과 입주권·분양권·주거용 오피스텔 포함
전용면적
취득가액 12억 원 이하, 2028년 말까지
내야 할 세금 합계
–
적용 취득세율
–
취득세
–
감면액
–
지방교육세
–
농어촌특별세
–
합계 ÷ 취득가액
–

유상 매매로 주택을 살 때의 신고 세액입니다. 10원 미만은 버렸습니다. 상속·증여·신축, 오피스텔·토지 취득은 세율이 다릅니다.

2026년 주택 취득세율표(유상 매매)

지방세법 제11조제1항제8호·제13조의2(2026년 10월 13일 현행)
취득 후 세대 주택 수조정대상지역그 밖의 지역
1주택1~3%1~3%
2주택8%(일시적 2주택은 1~3%)1~3%
3주택12%8%
4주택 이상12%12%
법인12%12%

1~3% 세율은 취득가액으로 정해집니다. 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%이고, 그 사이는 (취득가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100 공식으로 계산해 소수점 넷째 자리(0.01%포인트)까지 씁니다. 7억 원이면 1.67%, 7억 5천만 원이면 2%, 8억 원이면 2.33%입니다. 이 공식 덕분에 6억 원을 조금 넘는다고 세금이 갑자기 세 배로 뛰지는 않습니다.

취득세에 함께 붙는 지방교육세·농어촌특별세

지방세법 제151조제1항제1호, 농어촌특별세법 제4조·제5조제1항제6호
취득세율지방교육세농어촌특별세(85㎡ 초과)합계(85㎡ 이하 / 초과)
1%(6억 원 이하)0.1%0.2%1.1% / 1.3%
1.67%(7억 원)0.167%0.2%1.837% / 2.037%
3%(9억 원 초과)0.3%0.2%3.3% / 3.5%
중과 8%0.4%0.6%8.4% / 9.0%
중과 12%0.4%1.0%12.4% / 13.4%
  • 지방교육세: 1~3% 세율로 사는 주택은 취득세율의 절반에 20%를 곱해 결과적으로 취득세의 10%입니다. 중과세율(8·12%)이면 세율과 관계없이 취득가액의 0.4%입니다.
  • 농어촌특별세: 표준세율을 2%로 바꿔 계산한 취득세의 10%라서 1~3% 주택은 0.2%, 8% 중과는 0.6%, 12% 중과는 1.0%입니다.
  • 전용면적 85㎡ 이하(국민주택 규모) 주택은 농어촌특별세가 붙지 않습니다.

다주택 중과와 조정대상지역(2026년 10월 현재)

2주택부터는 이번에 사는 집이 조정대상지역에 있는지에 따라 세율이 달라집니다. 2026년 10월 13일 현재 조정대상지역은 다음과 같습니다.

  • 서울 25개 자치구 전역, 경기 과천시·광명시·의왕시·하남시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구(2025년 10월 16일 지정)
  • 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시(2026년 7월 1일 추가 지정)

주택 수에는 이번에 사는 집과 세대원이 가진 주택뿐 아니라 조합원입주권, 주택분양권, 2020년 8월 12일 이후 산 주거용 오피스텔도 들어갑니다. 반대로 시가표준액이 1억 원(수도권 밖은 2억 원) 이하인 주택(정비구역 안 주택 제외)은 중과 대상도 아니고 주택 수에서도 빠집니다.

이사 등으로 새 집을 먼저 사는 일시적 2주택은 종전 주택을 기한 안에 팔면 1주택 세율(1~3%)을 적용합니다. 기한은 새 집 취득일부터 3년인데, 2026년 10월 1일부터는 종전 주택과 새 집이 모두 조정대상지역이면 2년으로 줄었습니다. 2026년 8월 26일 이전에 새 집 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우는 종전처럼 3년입니다.

계산기와 같은 방식으로 계산한 예시
9억 원 주택 취득취득세합계(85㎡ 이하)합계(85㎡ 초과)
2주택·조정대상지역(8%)72,000,000원75,600,000원81,000,000원
3주택·조정대상지역(12%)108,000,000원111,600,000원120,600,000원
3주택·그 밖의 지역(8%)72,000,000원75,600,000원81,000,000원
2주택·일시적 2주택27,000,000원29,700,000원31,500,000원

생애최초·출산 감면(2028년 12월 31일까지)

  • 생애최초: 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고 취득가액 12억 원 이하 주택을 살면 취득세에서 200만 원까지 빼 줍니다(200만 원 이하면 면제).
  • 소형주택·인구감소지역: 전용 60㎡ 이하·취득가액 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 연립·다세대·도시형 생활주택 등(아파트 제외)이나 인구감소지역 주택은 한도가 300만 원입니다.
  • 출산·양육: 2028년 말까지 아이를 낳은 부모가 출산일 전 1년~출산 후 5년 안에 12억 원 이하 1가구 1주택을 사면 500만 원까지 감면합니다.
  • 감면을 받은 뒤 3년 안에 팔거나 임대하는 등 다른 용도로 쓰면 감면세액을 추징합니다.

예를 들어 생애 첫 집으로 3억 원 주택을 사면 산출 취득세 3,000,000원에서 2,000,000원이 감면돼 본세는 1,000,000원만 남습니다. 지방교육세 300,000원을 더하면 계산기 기준 합계는 1,300,000원입니다.

가격별 1주택 취득세 예시

1주택·유상 매매·감면 없음, 지방교육세와 농어촌특별세 포함
취득가액취득세율취득세합계(85㎡ 이하)합계(85㎡ 초과)
3억 원1%3,000,000원3,300,000원3,900,000원
5억 원1%5,000,000원5,500,000원6,500,000원
7억 원1.67%11,690,000원12,859,000원14,259,000원
8억 원2.33%18,640,000원20,504,000원22,104,000원
9억 원3%27,000,000원29,700,000원31,500,000원
12억 원3%36,000,000원39,600,000원42,000,000원

자주 묻는 질문

취득세는 언제까지 내나요?

잔금을 치른 날과 등기한 날 중 빠른 날(취득일)부터 60일 안에 시·군·구청이나 위택스에서 신고하고 납부합니다. 기한을 넘기면 신고불성실가산세와 납부지연가산세가 붙습니다.

부부 공동명의로 사면 취득세가 줄어드나요?

주택 취득세율은 지분이 아니라 주택 전체 가격으로 정해지므로 공동명의로 해도 세율과 합계 세액은 같습니다. 공동명의는 나중에 양도소득세나 종합부동산세를 줄이는 데 의미가 있습니다.

분양받은 아파트는 언제 기준으로 계산하나요?

분양 아파트는 잔금을 내는 시점에 취득한 것으로 보고, 그때의 주택 수와 분양가(옵션 포함)로 세율을 정합니다. 다만 분양권은 계약할 때부터 다른 주택의 주택 수 계산에 들어갑니다.

앞으로 중과 제도가 바뀌나요?

다주택 중과를 완화하는 안이 여러 차례 논의됐지만 2026년 10월 13일 현재 지방세법의 8%·12% 중과세율은 그대로입니다. 2026년 10월 1일 시행된 변경은 조정대상지역 안 일시적 2주택 기간을 2년으로 줄인 것입니다.

함께 쓰면 좋은 계산기

참고 자료

기준일 2026-10-13

계산 결과는 이 화면과 따로 만든 검산표로 예시 3건 이상을 대조해 확인했습니다. 결과는 입력값과 공개 기준으로 낸 참고용 추정치이며, 실제 금액은 금융회사 약정·세무 당국 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

오류를 발견하면 문의 페이지로 알려 주세요. 확인 후 바로 고치고 기준일을 갱신합니다.

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