아파트 등기사항증명서에 적힌 대지권 비율로 내 대지지분이 몇 ㎡·몇 평인지 계산합니다. 대지권 목적 토지가 15,234.5㎡이고 비율이 ‘15234.5분의 38.27’이면 대지지분은 38.27㎡(11.58평)입니다. 개별공시지가가 ㎡당 1,000만 원이면 공시지가 기준 토지가액은 3억 8,270만 원이고, 전용면적 84㎡ 대비 대지지분은 45.6%입니다. 등기부가 없을 때는 단지 대지면적을 전용면적 비율로 나눠 추정할 수도 있습니다.
대지지분 계산기
등기부 대지권 비율 또는 전용면적 비율 · ㎡·평 환산 · 공시지가 기준 토지가액 · 기준일 2026-10-14
- 대지지분
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- 평 환산
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- 단지 대지 중 내 몫
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- 전용면적 대비 대지지분
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- 공시지가 기준 토지가액
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- 계산식
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면적은 소수 둘째 자리에서 반올림했습니다. 공시지가 기준 금액은 세금·부담금 산정용 공시가격으로 계산한 참고값이며 실제 거래가격(시세)과 다릅니다.
대지지분이란
아파트 같은 집합건물에서 각 집 주인(구분소유자)이 단지 땅에 대해 가지는 몫을 대지사용권이라 하고, 등기된 것을 대지권이라 합니다. 대지사용권은 집(전유부분)과 따로 팔 수 없고 집을 팔면 함께 넘어갑니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조). 그 비율은 원칙적으로 각자 가진 전유부분 면적의 비율을 따르되, 규약으로 달리 정할 수 있습니다(같은 법 제12조·제21조).
계산 방법
- 등기부 대지권 비율: 대지지분 = 대지권 목적 토지 면적 × 분자 ÷ 분모. 분모가 토지 면적과 같으면 분자가 곧 내 대지지분(㎡)입니다.
- 전용면적 비율로 추정: 대지지분 ≈ 단지 대지면적 × 내 전용면적 ÷ 단지 전체 전용면적 합계. 상가·부대시설 몫이나 규약에 따라 실제와 다를 수 있습니다.
- 평 환산: ㎡ × 121 ÷ 400. 공시지가 기준 토지가액: 대지지분(㎡) × 개별공시지가(원/㎡).
대지권 비율은 등기사항증명서 표제부의 ‘대지권의 표시’ 칸에 ‘15234.5분의 38.27’처럼 적힙니다. 대지권 목적 토지가 여러 필지면 표제부의 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’에서 필지별 면적을 더하세요.
같은 단지, 평형별 대지지분 예시
| 전용면적 | 대지지분 | 평 | 공시지가 ㎡당 1,000만 원일 때 |
|---|---|---|---|
| 59㎡ | 26.75㎡ | 8.09평 | 2억 6,751만 원 |
| 74㎡ | 33.55㎡ | 10.15평 | 3억 3,552만 원 |
| 84㎡ | 38.09㎡ | 11.52평 | 3억 8,086만 원 |
| 114㎡ | 51.69㎡ | 15.64평 | 5억 1,688만 원 |
용적률과 대지지분의 관계
단지 전체로 보면 대지면적 × 용적률 = 지상 연면적이므로, 세대별 대지지분은 대략 ‘그 세대 몫의 연면적 ÷ 용적률’입니다. 그래서 같은 평형이라도 용적률이 낮은 저층 단지일수록 대지지분이 크고, 재건축 때 늘릴 수 있는 면적도 많아 사업성을 따질 때 대지지분을 함께 봅니다. 용적률은 건폐율·용적률 계산기로 확인하세요.
공시지가로 보는 토지가액
개별공시지가는 시장·군수·구청장이 매년 1월 1일 기준 개별 토지의 ㎡당 가격을 정해 5월 31일까지 공시하는 값으로, 국세·지방세 등 세금과 부담금 산정에 쓰입니다(부동산 가격공시에 관한 법률 제10조, 같은 법 시행령 제21조). 부동산공시가격알리미에서 단지 지번으로 조회할 수 있습니다. 실제 시세와는 차이가 크므로 매매가 판단에는 참고로만 쓰세요.
자주 하는 실수
- 분모가 토지 면적이 아닌데 분자를 ㎡로 읽기: ‘1000분의 3’처럼 적혔다면 토지 면적에 비율을 곱해야 합니다. 계산기는 분모와 토지 면적이 다르면 알려 줍니다.
- 필지 하나만 넣기: 대지권 목적 토지가 여러 필지면 면적을 모두 더해야 합니다.
- 공시지가를 시세로 착각: 공시지가 기준 금액은 세금 계산용 참고값입니다.
- 전용면적 비율 추정을 확정값처럼 쓰기: 상가·복리시설 몫과 규약에 따라 실제 대지권 비율이 다를 수 있습니다.
자주 묻는 질문
대지지분은 어디서 확인하나요?
대법원 인터넷등기소에서 집합건물 등기사항증명서를 열람하면 표제부의 ‘대지권의 표시’에 비율이 나옵니다. 열람에는 건당 수수료가 듭니다.
대지지분이 크면 무조건 좋은가요?
땅 몫이 크다는 뜻이라 재건축·리모델링 사업성 판단에 유리한 요소이지만, 집값은 입지·연식·용적률·사업 단계에 따라 정해집니다. 대지지분은 여러 지표 가운데 하나로 보세요.
빌라·오피스텔도 같은 방법인가요?
네. 구분소유 건물이면 모두 대지권 비율로 계산합니다. 다만 대지권이 등기되지 않은 건물(대지권 미등기)이나 토지 별도등기가 있는 건물은 권리 관계를 따로 확인해야 합니다.
함께 쓰면 좋은 계산기
참고 자료
- 국가법령정보센터 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조(공유자의 지분권)
- 국가법령정보센터 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조·제21조(대지사용권)
- 국가법령정보센터 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조(개별공시지가의 결정·공시)
- 국가법령정보센터 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제21조
- 국토교통부 부동산공시가격알리미
- 대법원 인터넷등기소
기준일 2026-10-14
계산 결과는 이 화면과 따로 만든 검산표로 예시 3건 이상을 대조해 확인했습니다. 결과는 입력값과 공개 기준으로 낸 참고용 추정치이며, 실제 금액은 금융회사 약정·세무 당국 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
오류를 발견하면 문의 페이지로 알려 주세요. 확인 후 바로 고치고 기준일을 갱신합니다.