전세 vs 월세 비교 계산기 — 총 주거비·손익분기 전환율

전세와 월세 조건을 넣으면 거주 기간 동안의 총 주거비를 비교하고, 월세가 얼마 이하여야 유리한지(손익분기 월세·전환율)를 계산합니다. 전세 3억 원(전세대출 2억 원, 금리 4.35%)과 보증금 5,000만 원·월세 90만 원을 2년 동안 비교하면 전세 총비용은 26,312,880원, 월세는 27,856,440원으로 전세가 1,543,560원 덜 듭니다. 손익분기 월세는 835,685원(전환율 4.01%)이고, 총급여 5,500만 원 이하라 월세 세액공제 17%를 받는다면 반대로 월세가 1,856,440원 유리합니다.

총 주거비 계산 방법

• 전세 연간 비용 = 전세대출 × 대출 금리 + (전세 보증금 − 전세대출) × 기회비용 이율 + 관리비 × 12 + 보증보험료 등
• 월세 연간 비용 = 월세 × 12 + 월세 보증금 × 기회비용 이율 + 관리비 × 12 − 월세 세액공제
• 기회비용 이율 = 예금 금리 × (1 − 15.4%) — 이자소득세 14%와 지방소득세 1.4%를 뺀 세후 이율(선택)
• 총비용 = 연간 비용 × 거주 기간(년). 보증금 원금은 돌려받는다고 보고 비용에 넣지 않습니다.
• 손익분기 월세 = 두 연간 비용이 같아지는 월세, 손익분기 전환율 = 손익분기 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금)

손익분기 전환율은 ‘전세 보증금 차액 1억 원을 월세로 바꿀 때 연 몇 %까지 내도 손해가 아닌가’를 뜻합니다. 실제 계약의 전환율(월세 × 12 ÷ 보증금 차액)이 이 값보다 낮으면 월세가, 높으면 전세가 유리합니다. 위 예시는 실제 전환율이 4.32%(90만 원 × 12 ÷ 2억 5,000만 원)로 손익분기 4.01%보다 높아 전세가 유리합니다.

기본값으로 쓴 금리(2026년 10월 확인)

월세 세액공제 반영 기준

예를 들어 월세 90만 원(연 1,080만 원)이라도 공제 대상은 1,000만 원까지라 17% 공제액은 연 1,700,000원입니다. 공제는 낸 소득세에서 빼 주는 것이어서 결정세액이 그보다 적으면 그만큼만 줄어듭니다. 전세대출을 받은 무주택 세대주 근로자는 원리금 상환액의 40%를 연 400만 원 한도에서 소득공제받을 수 있지만(소득세법 제52조제4항), 소득공제라 세율에 따라 효과가 달라 이 계산기에는 넣지 않았습니다.

월세 수준별 비교(2년, 전세 3억 원·대출 2억 원 기준)

주의할 점

• 전세는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 보증보험료를 ‘기타 비용’에 넣고, 가입 가능 여부는 전세보증보험 계산기로 확인하세요.
• 기회비용 이율을 예금 금리가 아니라 투자 기대수익률로 넣으면 월세가 유리하게 나옵니다. 보수적으로 예금 금리를 쓰는 것이 일반적입니다.
• 월세는 계약 갱신 때 5% 범위에서 오를 수 있고, 전세대출 금리는 변동형이면 바뀝니다. 기간이 길수록 결과의 불확실성이 커집니다.
• 이사비와 중개보수는 두 방식 모두 비슷하게 들지만 보증금 규모가 달라 중개보수 금액은 다를 수 있습니다.

자주 묻는 질문

요즘은 전세와 월세 중 무엇이 유리한가요?

대출 금리와 예금 금리, 집주인이 정한 전환율에 따라 달라집니다. 실제 전환율이 ‘대출 금리와 예금 금리를 섞은 내 자금 비용’보다 낮으면 월세가, 높으면 전세가 유리한 경향이 있습니다. 숫자를 넣어 손익분기 전환율과 비교해 보세요.

전세대출 없이 내 돈으로 전세를 얻으면요?

전세대출을 0으로 두면 보증금 전체에 기회비용 이율만 적용됩니다. 예금 금리가 낮을수록 전세가 유리해집니다.

반전세(보증금 일부 + 월세)도 비교할 수 있나요?

네. 월세 칸에 반전세 조건(보증금과 월세)을 넣으면 됩니다. 같은 집의 전세 일부를 월세로 바꾸는 금액은 전월세 전환율 계산기로 먼저 구해 보세요.

함께 쓰면 좋은 계산기

• 전월세 전환율 계산기보증금을 월세로 바꿀 때
• 전세보증보험 계산기전세 보증료와 가입 요건
• 대출 이자 계산기전세대출 월 이자
• 전월세 인상 상한 계산기갱신 때 5% 상한 확인

참고 자료

• 국가법령정보센터 조세특례제한법 제95조의2(월세액에 대한 세액공제)
• 국가법령정보센터 조세특례제한법 시행령 제95조(월세 세액공제)
• 국가법령정보센터 소득세법 제52조(특별소득공제)·제129조(원천징수세율)
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
• 한국은행 경제통계시스템(ECOS) 예금은행 수신·대출금리(신규취급액 기준) · 2026년 8월
• 한국은행 기준금리 추이