전월세 인상 상한 계산기 — 5% 상한·보증금 월세 환산(2026)

지금 보증금·월세와 집주인이 제시한 금액을 넣으면 보증금과 월세를 하나로 환산한 인상률이 5% 상한을 넘는지, 상한 안에서 올릴 수 있는 최대 월세와 보증금은 얼마인지 계산합니다. 보증금 1억 원·월세 100만 원인 집에서 월세만 110만 원으로 올리면, 법정 전환율 5.0%로 환산한 인상률이 7.06%라 5% 상한을 넘습니다. 보증금을 그대로 둔다면 월세는 1,070,833원까지만 올릴 수 있습니다.

5% 상한은 언제 적용되나

주택임대차보호법 제7조는 임대차 기간 중이나 계약을 갱신할 때 집주인이 차임(월세)이나 보증금을 올려 달라고 청구하더라도 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못하게 하고, 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없게 합니다. 세입자가 계약갱신요구권(제6조의3)을 쓰면 계약은 같은 조건으로 2년 연장되고, 보증금과 월세는 이 5% 범위에서만 바뀔 수 있습니다.

• 적용되는 경우: 계약 기간 중 증액 청구, 세입자가 계약갱신요구권을 행사한 갱신(만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구, 1회, 2년)
• 적용되지 않는 경우: 새 세입자와 새로 맺는 계약. 묵시적 갱신은 종전과 같은 조건으로 연장됩니다.
• 시·도는 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있으므로 계약 지역의 조례도 확인하세요(제7조제2항 단서).
• 5%를 넘겨 낸 보증금이나 월세는 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(제10조의2).

보증금과 월세를 함께 올릴 때: 환산보증금으로 비교

보증금은 그대로인데 월세만 오르거나, 보증금을 내리고 월세를 올리는 경우에는 두 금액의 인상률을 따로 보면 판단할 수 없습니다. 이때는 월세를 법정 전환율로 보증금으로 바꾼 환산보증금을 만들어 전후를 비교합니다. 국토교통부 임대등록시스템(렌트홈)의 임대료 인상률 계산도 같은 방식이며, 등록임대주택의 증액 기준(민간임대주택법 시행규칙 제18조)도 이 전환율 범위를 따르도록 합니다.

• 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
• 인상률 = (바꾼 뒤 환산보증금 − 현재 환산보증금) ÷ 현재 환산보증금 × 100
• 5% 상한 환산보증금 = 현재 환산보증금 × 1.05
• 보증금을 정했을 때 최대 월세 = (상한 환산보증금 − 보증금) × 전환율 ÷ 12

주택 전환율 상한은 주택임대차보호법 시행령 제9조에 따라 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율입니다. 기준금리가 2026년 8월 27일 3.00%로 오른 뒤 10월 14일 현재 그대로이므로 상한은 5.0%입니다. 앞의 예시라면 현재 환산보증금은 1억 원 + 100만 원 × 12 ÷ 5% = 3억 4,000만 원이고, 월세 110만 원이면 3억 6,400만 원이 되어 7.06% 오릅니다. 5% 상한은 3억 5,700만 원이므로 보증금을 1억 원으로 두면 월세는 1,070,833원까지, 월세를 110만 원으로 하면 보증금은 9,300만 원까지만 됩니다.

계산 예시(주택, 전환율 5.0%)

기준금리와 전환율

전환율 상한은 기준금리를 따라 움직입니다. 한국은행은 2025년 5월 29일 2.50%로 내린 뒤 2026년 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 올렸습니다. 기준금리가 다시 바뀌면 계산기의 기준금리 칸을 고치면 됩니다. 기준금리 + 2%p가 10%를 넘는 경우에만 10%가 적용됩니다.

상가 임대료 5% 상한(참고)

상가건물 임대차보호법도 차임과 보증금의 증액을 청구 당시 금액의 5%로 제한합니다. 다만 이 상한은 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 지역 기준 이하인 임대차에만 적용되고, 기준을 넘는 상가는 갱신 때 주변 시세 등을 고려해 증감을 청구할 수 있습니다(제10조의2). 서울에서 보증금 5,000만 원·월세 300만 원이면 환산보증금이 3억 5,000만 원이라 보호 범위 안입니다.

자주 하는 실수

• 보증금 인상률과 월세 인상률을 따로 계산해 둘 다 5% 이하면 괜찮다고 보는 경우: 보증금을 내리고 월세를 크게 올리면 환산 인상률은 5%를 넘을 수 있습니다.
• 시중 전월세 전환율이나 보증기관의 6.5% 같은 다른 비율로 환산하는 경우: 증액 상한 판단에는 법정 전환율(현재 5.0%)을 씁니다.
• 직전 증액 뒤 1년이 지나지 않았는데 다시 올리는 경우: 금액과 관계없이 증액 청구를 할 수 없습니다.
• 계약갱신요구권을 이미 한 번 쓴 계약: 다음 갱신은 새 계약이라 5% 상한을 주장하기 어렵습니다.
• 구두로만 합의하는 경우: 갱신요구 사실과 금액은 문자·내용증명 등 기록으로 남기세요.

자주 묻는 질문

5%를 넘겨 이미 올려 줬다면 돌려받을 수 있나요?

네. 주택임대차보호법 제10조의2는 증액 비율이나 월차임 전환율을 넘겨 낸 금액의 반환을 청구할 수 있게 합니다. 이 법을 위반해 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없습니다(제10조). 합의가 어려우면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

전세를 월세로 일부 돌릴 때도 5%가 적용되나요?

인상 없이 보증금 일부를 월세로 바꾸는 것만이라면 5% 상한이 아니라 전환율 상한(제7조의2, 현재 5.0%)이 적용됩니다. 금액을 계산하려면 전월세 전환율 계산기를 쓰세요. 바꾸면서 동시에 총액을 올린다면 이 계산기로 인상률도 확인해야 합니다.

집주인이 직접 들어와 산다며 갱신을 거절하면요?

임대인(직계존비속 포함)의 실제 거주는 갱신 거절 사유입니다(제6조의3 제1항 제8호). 다만 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간 안에 다른 사람에게 임대하면 세입자가 입은 손해를 배상해야 합니다.

기준금리가 오르면 이미 정한 월세도 다시 계산하나요?

전환율 상한은 전환하거나 증액하는 시점의 기준금리로 판단합니다. 이미 확정한 계약 금액을 기준금리 변동만으로 다시 계산하지는 않습니다.

함께 쓰면 좋은 계산기

• 전월세 전환율 계산기보증금 ↔ 월세 환산 금액
• 전세 vs 월세 비용 비교 계산기총 주거비와 손익분기 전환율
• 전세보증보험 계산기HUG·HF 가입 여부와 보증료
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참고 자료

• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) · 2026.1.2 시행본
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조의2·제10조의2
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제8조·제9조 · 2026.7.1 시행본
• 국가법령정보센터 상가건물 임대차보호법 제11조
• 국가법령정보센터 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조·제4조·제5조
• 국가법령정보센터 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조
• 렌트홈(임대등록시스템) 임대료 계산: 환산보증금 = 보증금 + 월임대료 × 12 ÷ 5.00%
• 한국은행 기준금리 추이(2026.8.27 3.00%)