일시적 2주택 처분기한 계산기 — 2026.10 개정 2년·3년

종전 집과 새 집의 취득일, 계약일, 조정대상지역 여부를 넣으면 양도세 비과세·취득세 중과 배제·종부세 1주택 특례를 받으려면 종전 집을 언제까지 팔아야 하는지 날짜와 남은 일수로 알려 줍니다. 2022년 5월 10일에 산 서울 아파트를 두고 2026년 9월 10일 계약한 서울의 새 집을 11월 20일에 잔금 치르면, 2026년 10월 1일 시행된 개정에 따라 세 가지 기한이 모두 2년으로 줄어 2028년 11월 20일까지 종전 집을 팔아야 합니다. 같은 집을 8월 20일에 계약해 9월 1일에 샀다면 양도세·종부세 기한은 2028년 9월 1일(2년)이지만, 취득세는 10월 1일 전에 취득해 종전대로 2029년 9월 1일(3년)입니다.

2026년 10월 1일부터 달라진 처분기한

세 법령 모두 2026년 9월 30일 고쳐져 10월 1일부터 시행됐습니다. 다만 경과규정의 기준 날짜가 달라 같은 사람이라도 세목마다 기한이 다를 수 있습니다. 양도세와 종부세는 8월 4일, 취득세는 10월 1일 취득·8월 26일 계약이 기준입니다. 조정대상지역으로 지정되기 전에 계약하거나 취득한 신규 주택은 2년 단축 대상이 아닙니다.

세목별 요건 체크리스트

• 양도세: 종전 주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤 신규 주택을 사야 하고, 종전 주택은 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)해야 합니다. 양도가액 12억 원을 넘는 부분은 과세됩니다.
• 취득세: 1주택(입주권·분양권·주거용 오피스텔 포함)을 가진 세대가 이사·학업·취업 등으로 새 집을 산 경우입니다. 신규 주택이 조정대상지역이면 처음에 1~3%로 신고하고 기한 안에 종전 주택을 처분해야 하며, 넘기면 그날부터 60일 안에 8% 세율과의 차액을 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조제2항).
• 종부세: 6월 1일 현재 기한이 지나지 않았으면 9월 16~30일에 신청해 1세대 1주택(12억 원 공제·세액공제)으로 계산받습니다. 기한 안에 팔지 않으면 경감받은 세액과 이자상당가산액(1일 0.022%)을 추징합니다.

기한은 이렇게 셉니다

• 처분기한은 취득일 다음 날부터 세므로 신규 주택을 2026년 11월 20일에 샀다면 2년 기한은 2028년 11월 20일입니다. 그날까지 종전 주택 양도(잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날)를 마쳐야 합니다.
• '종전 주택 취득 후 1년'도 다음 날부터 세어 2022년 5월 10일에 샀다면 2023년 5월 11일 이후에 신규 주택을 사야 합니다.
• 1세대 1주택 보유기간은 취득일을 포함해 2022년 5월 10일 취득이면 2024년 5월 9일에 2년을 채웁니다.
• 취득일은 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 2월 29일처럼 해당 날짜가 없는 해에는 그 달 말일이 기한입니다.

사례별 처분기한(종전 주택 2022년 5월 10일 취득)

2026년 10월 현재 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천·광명·의왕·하남, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구(2025년 10월 16일 지정), 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시(2026년 7월 1일 지정)입니다. 지정과 해제가 수시로 바뀌니 계약 전에 국토교통부 공고를 확인하세요.

자주 하는 실수

• 세 기한이 같다고 생각하는 경우: 경과규정 날짜가 달라 취득세만 3년이 남는 등 세목마다 기한이 다를 수 있습니다.
• 계약일을 기준으로 기한을 세는 경우: 기한은 신규 주택 취득일(잔금일·등기일 중 빠른 날)부터 셉니다. 계약일은 경과규정 판단에만 씁니다.
• 종부세 특례 신청을 놓치는 경우: 일시적 2주택은 9월 16~30일에 신청해야 1주택으로 계산합니다.
• 1년 요건을 잊는 경우: 종전 주택을 산 지 1년이 안 돼 새 집을 사면 양도세 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없습니다.

자주 묻는 질문

기한을 넘기면 어떻게 되나요?

양도세는 비과세를 받지 못해 일반 과세가 되고, 조정대상지역 2주택이면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 취득세는 8% 중과세율과 이미 낸 세액의 차액을 60일 안에 신고·납부해야 하고(하지 않으면 가산세와 함께 추징), 종부세는 1주택으로 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징합니다.

분양권이나 입주권으로 새 집을 사면 어떻게 되나요?

분양권·입주권은 별도 규정이 있어 기산일이 다릅니다. 예를 들어 취득세는 분양권·입주권만 가진 상태에서 새 집을 샀다면 그 분양권·입주권으로 주택을 취득한 날부터 기간을 세고(지방세법 시행령 제28조의5제2항), 양도세는 입주권·분양권 특례(소득세법 시행령 제156조의2·제156조의3)를 따로 봅니다. 이 계산기는 완성된 주택끼리 갈아타는 경우를 기준으로 합니다.

새 집이 조정대상지역이 아니면 기한이 없나요?

취득세는 신규 주택이 비조정대상지역이면 2주택이어도 1~3% 세율이라 처분기한이 문제 되지 않습니다. 하지만 양도세 비과세와 종부세 특례는 신규 주택 위치와 관계없이 3년(둘 다 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 주택을 팔아야 합니다.

함께 쓰면 좋은 계산기

• 양도소득세 계산기기한 안에 못 팔 때 세금 비교
• 주택 취득세 계산기일시적 2주택 취득세율
• 종합부동산세 계산기1주택 특례 적용 전후 비교
• 날짜 계산기D-day와 기간 직접 세기

참고 자료

• 국가법령정보센터 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례, 2026.10.1 시행)
• 국가법령정보센터 지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택, 2026.10.1 시행)
• 국가법령정보센터 종합부동산세법 시행령 제4조의2(1세대 1주택자의 범위, 2026.10.1 시행)
• 국가법령정보센터 종합부동산세법 제17조(추징)·시행령 제10조(이자상당가산액)
• 국가법령정보센터 민법 제157조(초일불산입)·제160조(역에 의한 계산)
• 택슬리: 보유기간(초일 산입)과 일시적 2주택 기간(초일 불산입) 계산 예규 정리
• 한국세정신문: 동탄·기흥·구리 조정대상지역 지정(2026.7.1)
• SBS Biz: 동탄·기흥·구리 규제지역 지정