종합부동산세 계산기 — 2026 종부세·재산세 보유세 합계

공시가격과 보유 형태를 넣으면 주택분 종합부동산세와 농어촌특별세, 같은 집에 붙는 재산세까지 더한 보유세를 단계별로 계산합니다. 공시가격 18억 원 아파트 한 채를 가진 만 63세(보유 12년) 1세대 1주택자라면 12억 원을 공제한 과세표준 3억 6,000만 원에 세율을 적용하고, 재산세 중복분 648,000원과 고령자·장기보유 공제 60%를 빼 종부세 508,800원, 농어촌특별세 101,760원을 냅니다. 재산세 4,266,000원을 더한 올해 보유세는 4,876,560원입니다. 공시가격 9억 원과 6억 원 주택 두 채를 가진 사람은 9억 원만 공제받아 종부세와 농특세 합계가 1,487,120원입니다.

종부세 계산 순서(주택분)

1. 6월 1일 현재 가진 주택의 공시가격을 사람별로 모두 더합니다.
2. 공제금액을 뺍니다: 1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 개인 9억 원, 법인 0원.
3. 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준입니다.
4. 과세표준에 주택 수별 세율(0.5~2.7% 또는 0.5~5%)을 적용합니다.
5. 같은 금액에 이미 매긴 재산세(중복분)를 뺀 것이 산출세액입니다.
6. 1세대 1주택자는 나이·보유기간 공제(합계 최대 80%)를 빼고, 개인은 작년 대비 150% 세부담 상한을 적용합니다.
7. 남은 종부세의 20%가 농어촌특별세로 함께 고지됩니다.

2026년 종합부동산세 세율표(주택분)

3주택 이상이라도 과세표준 12억 원까지는 2주택 이하와 세율이 같습니다. 주택 수에는 공동명의 지분도 각자 한 채로 들어가지만, 합산배제 신고한 임대주택, 상속 후 5년이 안 된 주택, 2024년 1월 10일~2027년 12월 31일에 산 소형 신축·지방 준공 후 미분양 주택 등은 세율을 정할 때 주택 수에서 뺍니다(시행령 제4조의3제3항).

공제할 재산세액(중복분)은 이렇게 계산합니다

종부세 과세표준에 해당하는 부분에는 이미 재산세가 매겨져 있어 그만큼을 뺍니다. 공식 산식은 재산세 부과세액 × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%) ÷ (공시가격 합계 × 재산세 공정시장가액비율에 재산세 세율표를 적용한 금액)입니다. 분자에 0.4%를 쓰는 것은 공제금액을 넘는 부분이 재산세 최고 구간(과세표준 3억 원 초과)에 해당하기 때문이며, 이 비율은 종부세 신고서(별지 제31호서식 부표) 작성방법에 그대로 나와 있습니다.

• 재산세 공정시장가액비율: 1세대 1주택 43~45%(2026년, 공시가격 6억 원 초과는 45%), 그 밖의 주택 60%
• 재산세 부과세액은 도시지역분(0.14%)과 지방교육세를 뺀 재산세 본세만 씁니다.
• 법인(단일세율)은 공제금액이 없어 분자에도 재산세 누진세율표를 그대로 적용합니다.
• 이 계산기는 재산세 과세표준 상한(5%)이 적용되지 않았다고 보고 각 주택 재산세를 계산합니다. 상한이 적용된 집은 실제 재산세와 공제액이 조금 작아집니다.

1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제

두 공제는 함께 받을 수 있지만 합계가 80%를 넘지 못합니다. 만 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 90%가 아니라 80%만 공제됩니다. 이 공제는 1세대 1주택자(단독 명의 또는 공동명의 1주택자 특례 신청자)만 받습니다.

세부담 상한과 농어촌특별세

• 개인은 올해 재산세+종부세 상당액이 작년 같은 주택의 보유세 상당액의 150%를 넘으면 넘는 부분을 빼 줍니다(법인 단일세율은 제외).
• 여기서 작년 상당액은 작년 고지서 금액이 아니라 올해 가진 주택을 작년 법과 공시가격으로 다시 계산한 금액이라 고지서와 다를 수 있습니다.
• 납부할 종부세의 20%가 농어촌특별세로 함께 고지됩니다(농어촌특별세법 제5조제1항제8호).

1세대 1주택 공시가격별 보유세(2026년)

다주택·법인 예시

자주 하는 실수

• 시세(매매가)를 넣는 경우: 종부세는 시세가 아니라 매년 4월 말 공시되는 공시가격으로 계산합니다.
• 부부 공동명의 1주택을 1세대 1주택으로 계산하는 경우: 공동명의는 기본적으로 부부가 각자 9억 원씩(합계 18억 원) 공제받고, 9월 16~30일에 신청하면 12억 원 공제와 고령자·장기보유 공제를 받는 1세대 1주택 방식을 고를 수 있습니다.
• 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택을 그냥 2주택으로 계산하는 경우: 9월 16~30일에 특례를 신청하면 1세대 1주택자로 보아 12억 원 공제를 받습니다. 일시적 2주택 기한은 일시적 2주택 처분기한 계산기로 확인하세요.
• 재산세 도시지역분까지 중복분으로 빼는 경우: 중복분 공제에는 재산세 본세만 들어갑니다.

2026년 세제개편안: 2027년부터 바뀔 수 있는 내용

재정경제부는 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에서 종부세를 주택 수 중심에서 가격·거주 중심으로 바꾸는 안을 내놓았습니다. 실제로 사는 1주택은 공제금액을 14억 원으로 올리고 거주하지 않는 1주택은 9억 원으로 낮추며, 공정시장가액비율을 2027년 70%(3주택 이상 등은 2028년 80%)로 올리고, 세부담 상한을 150%에서 200%로 높이는 내용 등입니다. 법률과 시행령을 고쳐야 하는 안이라 2026년 10월 14일 현재 시행되지 않았으며, 이 계산기와 위 표는 지금 시행 중인 2026년 과세분 기준입니다.

자주 묻는 질문

종부세는 언제 내나요?

6월 1일 현재 소유자에게 12월 1일~15일 납부기한으로 고지합니다. 납부할 종부세가 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한 다음 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(250만~500만 원은 250만 원 초과분, 500만 원 초과는 절반 이하).

1세대 1주택인데 공시가격이 12억 원 이하면 종부세가 없나요?

네. 1세대 1주택자는 공시가격이 12억 원 이하면 종부세 과세표준이 0원이라 재산세만 냅니다. 다른 개인은 모든 주택 공시가격 합계가 9억 원 이하일 때 종부세가 없습니다.

계산 결과가 고지서와 다른 이유는 무엇인가요?

재산세 과세표준 상한(5%) 적용, 감면, 세부담 상한의 기준이 되는 작년 상당액, 합산배제 주택 등에 따라 금액이 달라집니다. 이 계산기는 공시가격으로 낸 추정치이며, 정확한 금액은 12월에 받는 고지서나 홈택스 고지 내역으로 확인하세요.

법인이 가진 주택도 종부세를 내나요?

법인은 공제금액 없이 공시가격 합계의 60%에 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%의 단일세율을 적용합니다. 세액공제와 세부담 상한도 없습니다. 공익법인이나 공공주택사업자 등은 신고를 거쳐 개인과 같은 누진세율을 적용받을 수 있습니다.

함께 쓰면 좋은 계산기

• 재산세 계산기7월·9월에 내는 지방세
• 일시적 2주택 처분기한 계산기종부세 1주택 특례 기한 확인
• 주택 취득세 계산기집을 살 때 내는 세금
• 양도소득세 계산기팔 때 내는 세금

참고 자료

• 국가법령정보센터 종합부동산세법 제8조(과세표준)
• 국가법령정보센터 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)·제10조(세부담의 상한)
• 국가법령정보센터 종합부동산세법 시행령 제2조의4·제4조의3·제5조(2026.10.1 시행)
• 국가법령정보센터 종합부동산세 신고서 별지 제31호서식 부표 작성방법(공제할 재산세액 0.4%) · PDF
• 국가법령정보센터 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율)
• 국가법령정보센터 지방세법 시행령 제109조(2026년 재산세 공정시장가액비율)
• 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도
• 국세청 궁금해요 종합부동산 세법(공제할 재산세액 산식)
• 국세청 2026년 종합부동산세 요약표(2026.8.20 현재) · PDF
• 뉴시스: 2026년 세제개편안 종부세 개편(2026.8.3)
• 아시아경제: 종부세 실거주 14억·비거주 9억 공제안(2026.8.3)