매매가격과 공시가격만 넣으면 법무사 없이 직접 소유권이전 등기를 할 때 드는 돈을 항목별로 계산합니다. 서울에서 5억 원짜리 전용 84㎡ 아파트(공시가격 3억 5천만 원)를 1주택으로 사면 취득세·지방교육세 5,500,000원, 국민주택채권 9,100,000원을 사서 바로 팔 때의 본인부담금 1,400,030원, 인지세 150,000원, 등기신청수수료 18,000원으로 셀프 등기 총비용은 7,068,030원입니다. 취득세를 빼면 등기에 드는 돈은 1,568,030원이고, 같은 일을 법무사에게 맡기면 보수 상한 기준으로 약 781,000원(부가세 포함)이 더 듭니다.
부동산 등기비용 계산기(셀프 등기)
소유권이전 · 취득세 · 국민주택채권 본인부담 · 인지세 · 등기신청수수료 · 기준일 2026-10-14
- 취득세
- –
- 지방교육세
- –
- 농어촌특별세
- –
- 국민주택채권 매입액
- –
- 채권 즉시매도 본인부담금
- –
- 인지세(매매계약서)
- –
- 등기신청수수료
- –
- 취득세 빼고 등기에 드는 돈
- –
- 법무사 보수(참고·상한, 부가세 포함)
- –
- 법무사에 맡기면 총액(참고)
- –
소유권이전 등기만 계산했습니다. 대출 근저당 설정 비용, 등기사항증명서 발급비, 교통비는 넣지 않았습니다. 법무사 보수는 대한법무사협회 보수기준의 상한으로 계산한 참고치이며 실제로는 견적마다 다릅니다.
셀프 등기에 드는 비용 항목
| 항목 | 계산 기준 | 5억 원 아파트(서울) 예시 |
|---|---|---|
| 취득세·지방교육세·농특세 | 매매가 × 1~3%(주택), 토지·건물 4.6% | 5,500,000원 |
| 국민주택채권 본인부담금 | 시가표준액 × 매입률 × 당일 할인율 | 1,400,030원 |
| 인지세 | 계약서 금액 구간별 정액(주택 1억 원 이하 비과세) | 150,000원 |
| 등기신청수수료 | 부동산 1건당 18,000원(전자신청 10,000원) | 18,000원 |
| 합계 | 7,068,030원 |
국민주택채권 매입률(소유권이전 등기)
| 주택 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2천만 원 미만 | 매입 의무 없음 | 매입 의무 없음 |
| 2천만 원 이상 ~ 5천만 원 미만 | 1.3% | 1.3% |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 1.9% | 1.4% |
| 1억 원 이상 ~ 1억 6천만 원 미만 | 2.1% | 1.6% |
| 1억 6천만 원 이상 ~ 2억 6천만 원 미만 | 2.3% | 1.8% |
| 2억 6천만 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 2.6% | 2.1% |
| 6억 원 이상 | 3.1% | 2.6% |
| 토지·건물 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 토지 500만 원 이상 ~ 5천만 원 미만 | 2.5% | 2.0% |
| 토지 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 4.0% | 3.5% |
| 토지 1억 원 이상 | 5.0% | 4.5% |
| 건물 1천만 원 이상 ~ 1억 3천만 원 미만 | 1.0% | 0.8% |
| 건물 1억 3천만 원 이상 ~ 2억 5천만 원 미만 | 1.6% | 1.4% |
| 건물 2억 5천만 원 이상 | 2.0% | 1.8% |
채권 금액은 매매가가 아니라 시가표준액(주택은 공동주택·개별주택 공시가격, 토지는 개별공시지가 × 면적)에 매입률을 곱해 정합니다. 1만 원 미만은 5천 원 이상이면 1만 원으로 올리고 5천 원 미만이면 버립니다. 공동명의면 지분만큼의 시가표준액으로 구간을 정하므로, 6억 원 이상 주택을 50%씩 나누면 각자 3억 원대 구간(2.6%)이 적용돼 채권이 줄어들 수 있습니다.
채권을 바로 팔 때 본인부담금
대부분 채권을 산 즉시 은행에 되팔고 차액만 부담합니다. 본인부담금 = 채권 매입액 × 당일 할인율이며, 할인율은 채권 시장 금리에 따라 매일 바뀝니다. 2026년 10월 14일 고시 할인율은 15.38508%(매도단가 8,483원)로, 1,000만 원어치를 사서 팔면 본인부담금이 153만 8,500원이었습니다. 9월 1일~10월 14일 사이에는 15.4~16.5%를 오갔습니다. 잔금일 당일 할인율은 주택도시기금 누리집의 '채권매도단가/수익률/할인율'이나 '고객부담금조회'에서 확인할 수 있습니다.
인지세와 등기신청수수료
| 매매계약서 금액 | 인지세 |
|---|---|
| 1천만 원 이하(주택은 1억 원 이하) | 없음 |
| 1천만 원 초과 ~ 3천만 원 이하 | 2만 원 |
| 3천만 원 초과 ~ 5천만 원 이하 | 4만 원 |
| 5천만 원 초과 ~ 1억 원 이하 | 7만 원 |
| 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 15만 원 |
| 10억 원 초과 | 35만 원 |
| 신청 방법 | 소유권이전 등기신청수수료(부동산 1건) |
|---|---|
| 등기소 방문(서면 신청) | 18,000원 |
| 전자표준양식(e-Form) 작성 후 방문 제출 | 15,000원 |
| 인터넷등기소 전자신청 | 10,000원 |
인지세는 계약서 1통마다 내야 해 매도인·매수인이 각자 보관하는 계약서마다 붙는 것이 원칙이며, 계산기는 등기에 제출하는 매수인 계약서 1통 기준입니다. 전자수입인지로 내고 출력물을 계약서에 붙입니다. 아파트·빌라처럼 대지권이 있는 집합건물은 등기 1건이지만, 토지와 건물이 따로 등기된 단독주택은 2건이라 수수료도 두 번 냅니다.
가격별 등기비용 예시(1주택·85㎡ 이하)
| 매매가 | 공시가격 | 채권 매입액 | 본인부담금 | 인지세 | 등기 부대비용 | 취득세 포함 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2억 원 · 서울 | 1억 4,000만 원 | 2,940,000원 | 452,310원 | 150,000원 | 620,310원 | 2,820,310원 |
| 3억 원 · 서울 | 2억 1,000만 원 | 4,830,000원 | 743,090원 | 150,000원 | 911,090원 | 4,211,090원 |
| 5억 원 · 서울 | 3억 5,000만 원 | 9,100,000원 | 1,400,030원 | 150,000원 | 1,568,030원 | 7,068,030원 |
| 5억 원 · 그 밖 | 3억 5,000만 원 | 7,350,000원 | 1,130,790원 | 150,000원 | 1,298,790원 | 6,798,790원 |
| 8억 원 · 서울 | 5억 6,000만 원 | 14,560,000원 | 2,240,050원 | 150,000원 | 2,408,050원 | 22,912,050원 |
| 12억 원 · 서울 | 8억 4,000만 원 | 26,040,000원 | 4,006,250원 | 350,000원 | 4,374,250원 | 43,974,250원 |
| 20억 원 · 서울 | 14억 원 | 43,400,000원 | 6,677,090원 | 350,000원 | 7,045,090원 | 73,045,090원 |
셀프 등기 순서
- 잔금 전에 매도인에게 등기권리증(등기필정보), 부동산매도용 인감증명서, 주민등록초본을 받을 준비를 합니다.
- 잔금을 치른 뒤 시·군·구청이나 위택스에서 취득세를 신고·납부하고 영수증을 받습니다(취득일부터 60일 안).
- 은행에서 국민주택채권을 사서 바로 팔고 채권 매입번호가 적힌 영수증을 챙깁니다.
- 전자수입인지로 인지세를, 인터넷등기소나 은행에서 등기신청수수료를 냅니다.
- 소유권이전등기 신청서를 써서 관할 등기소에 제출합니다. 잔금일부터 60일 안에 신청하지 않으면 과태료 대상입니다.
법무사에 맡기면(참고)
| 과세표준액(매매가) | 법무사 기본보수 상한 |
|---|---|
| 5천만 원까지 | 21만 원 |
| 5천만 원 초과 ~ 1억 원까지 | 21만 원 + 초과액의 0.1% |
| 1억 원 초과 ~ 3억 원까지 | 26만 원 + 초과액의 0.09% |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원까지 | 44만 원 + 초과액의 0.08% |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원까지 | 60만 원 + 초과액의 0.07% |
| 10억 원 초과 ~ 20억 원까지 | 95만 원 + 초과액의 0.05% |
| 20억 원 초과 ~ 200억 원까지 | 145만 원 + 초과액의 0.04% |
계산기의 '법무사 보수(참고)'는 이 기본보수에 대지권 있는 구분건물 가산 2만 원, 부동산이 1건을 넘을 때 1건당 2만 원, 취득세 신고 대행 5만 원과 채권 매입 대행 4만 원을 더하고 부가세 10%를 붙인 상한 기준 금액입니다. 실제 견적은 이보다 낮은 경우가 많고 교통비·일당 같은 실비가 따로 붙을 수 있으니 여러 곳의 견적서를 비교해 보세요.
주의할 점
- 채권 할인율은 매일 바뀌므로 잔금일 고시 할인율로 다시 계산해야 합니다.
- 대출을 받으면 은행이 지정한 법무사가 근저당 설정과 함께 소유권이전을 처리하는 경우가 많아 셀프 등기가 어려울 수 있습니다. 상품에 따라 근저당 설정 때 국민주택채권 비용(채권최고액의 1%)을 고객이 내기도 합니다.
- 다주택 중과나 생애최초 감면이 있으면 취득세가 크게 달라지므로 주택 취득세 계산기로 따로 확인하세요.
- 분양 아파트처럼 공시가격이 아직 없으면 취득가액을 시가표준액으로 보고 채권을 계산합니다.
자주 묻는 질문
셀프 등기는 누구나 할 수 있나요?
매수인 본인이 직접 신청할 수 있습니다. 매도인 서류를 잔금일에 정확히 받는 것이 핵심이며, 처음이라면 등기소 민원 안내나 인터넷등기소의 신청서 작성 도우미를 이용하면 됩니다. 대출이 끼어 있으면 은행과 미리 상의하세요.
국민주택채권을 팔지 않고 가지고 있어도 되나요?
가지고 있으면 만기(5년)에 원금과 이자를 받습니다. 다만 표면금리가 시장금리보다 낮아 대부분 즉시 매도하고 할인 차액만 부담합니다.
공동명의로 하면 등기비용이 줄어드나요?
취득세·인지세·등기신청수수료는 같지만 국민주택채권은 지분별 시가표준액으로 구간을 정해 줄어들 수 있습니다. 계산기에서 명의를 바꿔 비교해 보세요.
함께 쓰면 좋은 계산기
참고 자료
- 국가법령정보센터 주택도시기금법 시행령 제8조·별표(제1종 국민주택채권 매입대상 및 금액표)
- 국가법령정보센터 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2·제5조의5
- 국가법령정보센터 인지세법 제3조(과세문서 및 세액)·제6조(비과세문서)
- 국가법령정보센터 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)·제151조(지방교육세)
- 국가법령정보센터 부동산등기 특별조치법 제2조(60일 내 등기 신청 의무)
- 주택도시기금 제1종 국민주택채권 매도단가/수익률/할인율
- 주택도시기금 고객부담금 조회
- 대법원 인터넷등기소
- 하나은행 주택담보대출 상품설명: 근저당 설정 국민주택채권 고객 부담·인지세 50% 분담
- 대한법무사협회 법무사 보수기준(2026.8.20 개정본, 법무사 사무소 게시 사본) · PDF
기준일 2026-10-14
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