매매가와 대출 금액을 넣으면 집을 살 때 드는 부대비용과 실제로 준비해야 할 현금을 한 번에 계산합니다. 서울에서 6억 원짜리 전용 84㎡ 아파트(공시가격 4억 2천만 원)를 1주택으로 사면서 3억 원을 대출받는 경우, 취득세·지방교육세 6,600,000원, 중개보수 상한 2,640,000원(부가세 포함), 국민주택채권 본인부담금 1,680,040원, 인지세 150,000원, 등기신청수수료 18,000원, 대출 인지세 본인 부담분 75,000원이 들어 부대비용은 11,163,040원입니다. 매매가를 더한 총비용에서 대출금을 빼면 필요한 현금은 311,163,040원(약 3억 1,116만 원)입니다.
주택 매수 총비용·필요 현금 계산기
취득세 · 중개보수 · 등기비용 · 대출 인지세 · 이사·인테리어 · 기준일 2026-10-14
- 매매가격
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- 취득세
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- 생애최초 감면
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- 지방교육세·농어촌특별세
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- 중개보수(상한)
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- 국민주택채권 본인부담금
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- 인지세(매매계약서)
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- 등기신청수수료
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- 법무사 보수
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- 대출 인지세(본인 50%)
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- 이사·인테리어·기타
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- 부대비용 합계
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- 총비용(매매가+부대비용)
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- 대출금
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세금과 법정 상한을 기준으로 한 추정치입니다. 중개보수는 상한요율로 계산했고 실제로는 협의로 낮출 수 있습니다. 대출 보증료·감정료, 근저당 설정 비용은 넣지 않았습니다.
집 살 때 드는 비용과 계산 기준
| 항목 | 계산 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 취득세 | 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하 1~3%(산식), 9억 원 초과 3%(중과 8·12%) | 지방세법 제11조·제13조의2 |
| 지방교육세 | 취득세의 10%(중과는 매매가의 0.4%) | 지방세법 제151조 |
| 농어촌특별세 | 전용 85㎡ 초과만 0.2%(중과 0.6·1.0%) | 농어촌특별세법 제4조·제5조 |
| 중개보수 | 매매가 구간별 상한요율 0.4~0.7%(+부가세) | 공인중개사법 시행규칙 별표 1 |
| 국민주택채권 | 공시가격 × 1.3~3.1% × 당일 할인율 | 주택도시기금법 시행령 별표 |
| 인지세 | 1억 원 초과 10억 원 이하 15만 원 등 | 인지세법 제3조·제6조 |
| 등기신청수수료 | 부동산 1건 18,000원(전자신청 10,000원) | 등기사항증명서 등 수수료규칙 |
| 대출 인지세 | 대출 5천만 원 초과 시 7만~35만 원, 은행과 고객이 절반씩 | 인지세법 제3조제1항제2호 |
매매가격별 부대비용(1주택·85㎡ 이하·서울)
| 매매가 | 취득세 합계 | 중개보수(부가세 포함) | 등기 비용 | 부대비용 합계 | 매매가 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 3,300,000원 | 1,320,000원 | 911,090원 | 5,531,090원 | 1.84% |
| 5억 원 | 5,500,000원 | 2,200,000원 | 1,568,030원 | 9,268,030원 | 1.85% |
| 6억 원 | 6,600,000원 | 2,640,000원 | 1,848,040원 | 11,088,040원 | 1.85% |
| 9억 원 | 29,700,000원 | 4,950,000원 | 3,172,690원 | 37,822,690원 | 4.2% |
| 12억 원 | 39,600,000원 | 7,920,000원 | 4,374,250원 | 51,894,250원 | 4.32% |
| 15억 원 | 49,500,000원 | 11,550,000원 | 5,375,810원 | 66,425,810원 | 4.43% |
표처럼 6억 원 이하 1주택은 부대비용이 매매가의 약 1.8%이고, 9억 원을 넘으면 4%를 넘습니다. 6억 원 이하는 취득세 1%가 가장 크고, 9억 원을 넘으면 취득세가 3%로 오르며 중개보수 요율도 0.5~0.7%로 올라가기 때문입니다. 다주택 중과(8·12%)가 붙으면 취득세만 수천만 원이 늘어나니 주택 수를 먼저 확인하세요.
중개보수 상한요율(주택 매매)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | – |
| 9억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.5% | – |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.6% | – |
| 15억 원 이상 | 0.7% | – |
필요한 현금은 언제 준비해야 할까
| 시점 | 내는 돈 | 6억 원 아파트 예시 |
|---|---|---|
| 계약일 | 계약금(매매가의 10%로 가정) | 60,000,000원 |
| 잔금일 | 잔금(매매가 − 계약금 − 대출금) | 240,000,000원 |
| 잔금일 전후 | 중개보수, 취득세·지방교육세, 채권 본인부담금·인지세·등기수수료, 대출 인지세 | 11,163,040원 |
| 합계 | 필요한 현금 | 311,163,040원 |
- 계약금: 계약하는 날 보통 매매가의 10%를 냅니다. 대출이 나오기 전이라 전액 자기 돈입니다.
- 중도금: 계약 후 정해진 날에 냅니다. 중도금 없이 계약금·잔금만 정하는 거래도 많습니다.
- 잔금: 대출금이 이때 나오며, 취득세는 잔금일(취득일)부터 60일 안에, 등기는 60일 안에 해야 합니다. 중개보수도 보통 잔금일에 냅니다.
- 이사비·인테리어는 잔금 직후에 몰리므로 예상치 못한 수리비까지 생각해 비상금을 따로 남겨 두는 것이 안전합니다.
자주 하는 실수
- 매매가만 모으는 경우: 6억 원 아파트도 부대비용으로 1천만 원 넘게 더 듭니다.
- 대출 한도를 확인하지 않는 경우: LTV·DSR 규제로 원하는 만큼 대출이 나오지 않을 수 있어 계약 전에 한도를 먼저 확인해야 합니다.
- 취득세를 1%로만 생각하는 경우: 9억 원을 넘으면 3%이고, 조정대상지역에서 두 번째 집을 사면(일시적 2주택 제외) 8%입니다.
- 중개보수를 상한보다 많이 내는 경우: 상한을 넘는 금액은 받을 수 없으며, 상한 안에서 협의할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
부대비용도 대출로 낼 수 있나요?
주택담보대출 한도는 주택 가격(LTV)과 소득(DSR)으로 정해지고 잔금에 맞춰 나오므로, 취득세·중개보수 같은 부대비용만큼 한도가 늘어나지는 않습니다. 부대비용은 자기 돈으로 준비한다고 보고 계획하는 것이 안전합니다.
공시가격은 어디서 확인하나요?
국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 아파트·연립·다세대는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격을 확인합니다. 국민주택채권 금액은 이 공시가격(시가표준액)으로 계산합니다.
생애최초 감면은 누구나 받나요?
본인과 배우자가 주택을 가진 적이 없고, 직접 살 목적으로 취득가액 12억 원 이하 주택을 2028년 12월 31일까지 살 때 취득세에서 200만 원까지 빼 줍니다. 전용 60㎡ 이하·3억 원(수도권 6억 원) 이하 연립·다세대·도시형 생활주택이나 인구감소지역 주택은 300만 원까지입니다. 산 뒤 3년 안에 팔거나 증여·임대하면 추징되니 조건을 확인하세요. 계산기는 200만 원 한도로 계산합니다.
함께 쓰면 좋은 계산기
참고 자료
- 국가법령정보센터 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)
- 국가법령정보센터 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)
- 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 제20조·별표 1
- 국가법령정보센터 주택도시기금법 시행령 제8조·별표
- 국가법령정보센터 인지세법 제3조·제6조
- 국가법령정보센터 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입 감면)
- 주택도시기금 제1종 국민주택채권 매도단가/수익률/할인율
- 하나은행 주택담보대출 상품설명: 인지세 은행·고객 각 50% 부담
기준일 2026-10-14
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