주택담보대출 한도 계산기 — LTV·스트레스 DSR(2026년 10월)

집값과 지역, 주택 수, 연소득, 금리를 넣으면 LTV 한도·주택가격별 한도·스트레스 DSR 한도 중 가장 작은 금액으로 주택담보대출 최대치를 계산합니다. 연소득 7천만 원인 무주택자가 서울(규제지역) 8억 원 아파트를 사며 연 4%·30년 변동금리로 빌리면 LTV 40%인 3억 2,000만 원이 한도이고, 같은 소득의 스트레스 DSR 한도(3억 5,071만 원)보다 작아 3억 2,000만 원까지 받을 수 있습니다. 생애최초라면 LTV가 70%(5억 6,000만 원)로 올라가지만 이번에는 DSR에 막혀 3억 5,071만 원이 최대입니다.

2026년 10월 LTV(담보인정비율)

• 생애최초: 세대 구성원 모두 과거에 주택(분양권 등 포함)을 가진 적이 없는 사람
• 서민·실수요자: 부부합산 연소득 9천만 원 이하, 주택가격 8억 원 이하, 무주택세대주를 모두 충족하는 사람
• 처분 조건부 1주택자: 기존 집을 6개월 안에 처분하기로 약정한 1주택 세대(수도권·규제지역)

수도권·규제지역 주택가격별 최대 한도

이 한도는 규제지역뿐 아니라 인천과 경기 비규제지역 등 수도권 전체에 적용됩니다. 지방 비규제지역은 주택가격별 금액 한도가 없고, 생애최초 LTV 80%를 쓸 때만 대출금액 6억 원 한도가 붙습니다. 예를 들어 연소득 2억 원인 무주택자가 서울 20억 원 아파트를 사면 LTV 40%로는 8억 원이지만 주택가격별 한도 4억 원에 걸려 4억 원까지만 빌릴 수 있습니다.

스트레스 DSR로 보는 소득 한도

DSR은 모든 가계대출의 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 총대출이 1억 원을 넘으면 은행은 40%, 2금융권은 50% 안에서만 빌려줍니다. 새 주택담보대출의 원리금은 실제 금리에 스트레스 금리를 더해 계산하는데, 2026년 10월 현재 수도권·규제지역은 3.0%, 지방은 1.5%의 50%인 0.75%(2026년 12월 31일까지)입니다. 금리 4%로 빌려도 서울 아파트라면 한도는 7% 금리로 계산합니다.

규제지역 목록(2026년 10월 14일)

• 서울 25개 자치구 전역
• 경기 과천·광명·의왕·하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지(2025년 10월 16일 지정)
• 경기 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시(2026년 7월 1일 지정)

소득·지역별 한도 예시

주의할 점

• 수도권·규제지역에서 집을 사며 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 하고, 만기는 30년 이내입니다.
• 1억 원이 넘는 신용대출을 받은 사람은 그 뒤 1년간 규제지역 주택을 살 수 없고, 전세대출이 있는 사람은 규제지역 3억 원 초과 아파트를 사면 전세대출이 회수될 수 있습니다.
• 정책대출은 한도가 따로 있습니다. 디딤돌대출은 LTV 70%에 일반 2억 원, 생애최초 2억 4천만 원, 신혼 3억 2천만 원, 신생아 4억 원까지이고, 보금자리론은 규제지역 아파트 LTV 60%입니다(10·15 대책 FAQ 기준).
• 다주택자가 가진 수도권·규제지역 아파트 담보대출은 2026년 4월 17일부터 원칙적으로 만기연장이 되지 않습니다.
• 계산기는 LTV와 DSR만 봅니다. 신용점수, 담보 평가, 금융회사별 총량 관리에 따라 실제 한도는 더 줄 수 있습니다.

자주 묻는 질문

LTV는 어떤 가격을 기준으로 하나요?

KB시세 같은 시세나 감정평가액을 씁니다. 분양 아파트 잔금대출은 지역에 따라 분양가도 쓸 수 있지만, 수도권 투기과열지구에서는 시세나 감정가로만 정합니다. 주택가격별 한도(15억·25억 원 기준)도 시가로 판단합니다.

만기를 40년으로 늘리면 한도가 커지나요?

수도권·규제지역은 주택구입 목적 대출 만기를 30년 이내로 제한해 늘릴 수 없습니다. 지방은 금융회사 상품에 따라 더 긴 만기가 가능하고, 만기가 길수록 연간 원리금이 줄어 DSR 한도가 커집니다.

고정금리를 고르면 한도가 늘어나나요?

혼합형·주기형은 고정 기간이 길수록 스트레스 금리를 덜 더하고, 전 기간 고정형은 0%입니다. 같은 조건에서 금리 유형을 바꿔 보면 DSR 기준 금액이 달라지는 것을 확인할 수 있습니다. 다만 LTV나 주택가격별 한도에 먼저 걸리면 결과는 같습니다.

앞으로 규제가 바뀌나요?

금융위원회는 2026년 4월 가계부채 관리방안에서 DSR 적용 대상 확대와 장기 고정금리 전환 유도를 계속 추진하고, 투기 목적 비거주 1주택자에 대한 대출 규제를 따로 내놓겠다고 밝혔습니다. 2026년 10월 14일까지 LTV와 주택가격별 한도 수치는 바뀌지 않았고, 지방 스트레스 금리 완화는 2026년 말까지입니다.

함께 쓰면 좋은 계산기

• DSR 계산기기존 대출까지 넣은 DSR 비율
• 살 수 있는 집값 계산기현금과 대출로 살 수 있는 최대 집값
• 대출 이자 계산기상환 방식별 월 납입액
• 주택 취득세 계산기대출 말고 필요한 현금

참고 자료

• 금융위원회 보도자료: 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안(2025.10.15) · 주택가격별 한도·스트레스 금리 3%
• 금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ(2025.10.17) · 생애최초 70%·서민 60%·정책대출
• 금융위원회 보도자료: 주택공급 확대방안 관련 긴급 가계부채 점검회의(2025.9.7) · 규제지역 LTV 50→40%
• 금융위원회 보도자료: 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안(2025.6.27) · 유주택 LTV 0%·전입의무·만기 30년
• 금융위원회 2026년도 가계부채 관리방안(2026.4.1)
• 국가법령정보센터 은행업감독규정 [별표 6] 주택 관련 담보대출 리스크관리기준
• 금융위원회 보도자료: 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025.5.20)
• 헤럴드경제: 지방 주담대 하반기 스트레스 금리 1.5%의 50% 유지(2026.6.30)
• 한국금융신문: 2026 국감, 주택가격별 주담대 한도 현행 유지(2026.10.6)