집 사는 데 쓸 현금과 연소득, 대출 조건을 넣으면 대출 한도와 취득세·중개보수까지 따져 살 수 있는 최대 집값을 거꾸로 계산합니다. 현금 3억 원, 연소득 8천만 원인 무주택자가 서울(규제지역)에서 산다면 LTV 40%에 막혀 최대 4억 8,261만 원짜리 집까지 살 수 있습니다(대출 1억 9,304만 4,000원, 취득세 등 530만 8,710원, 중개보수 212만 3,484원, 기타 비용 300만 원). 같은 조건으로 수도권 비규제지역이면 6억 8,316만 원, 지방이면 7억 8,539만 원까지 올라갑니다.
내 자금으로 살 수 있는 집값 계산기
보유 현금 + 대출 한도(LTV·스트레스 DSR) − 취득세·중개보수·기타 비용 역산 · 무주택자 기준 · 기준일 2026-10-14
- 주택담보대출(LTV)
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- 대출 한도를 정한 규제
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- 취득세 등(취득세율)
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- 중개보수(부가세 포함)
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- 기타 비용
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- 쓰는 현금
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- 남는 현금
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- 월 상환액(실제 금리)
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무주택자(처분 조건부 1주택자 포함)가 은행에서 원리금균등으로 빌린다고 보고 만 원 단위로 찾았습니다. 취득세는 1주택 세율, 중개보수는 매매 상한요율에 부가세 10%를 더했습니다.
계산 원리
- 대출 한도 = LTV 금액, 주택가격별 한도(수도권·규제지역), 스트레스 DSR 한도 중 가장 작은 금액
- 필요한 돈 = 집값 + 취득세·지방교육세(85㎡ 초과는 농어촌특별세) + 중개보수(부가세 포함) + 등기·이사 등 기타 비용
- 보유 현금 + 대출 한도가 필요한 돈 이상인 가장 비싼 집값을 만 원 단위로 찾습니다.
집값이 오르면 대출도 LTV만큼 늘지만 집값 상승분을 다 메우지 못하고, 취득세율과 중개보수율은 가격 구간마다 올라갑니다. 그래서 현금이 같아도 LTV가 낮은 규제지역에서는 살 수 있는 집값이 훨씬 낮습니다. 반대로 비규제지역에서는 LTV보다 소득(DSR)이 먼저 막는 경우가 많아, 위 예에서 수도권 비규제지역은 대출이 4억 82만 원으로 DSR 한도에 걸립니다.
현금·지역별 살 수 있는 집값
| 보유 현금 | 규제지역 | 수도권 비규제지역 | 지방 |
|---|---|---|---|
| 2억 원 | 3억 2,011만 원 | 5억 8,875만 원 | 6억 2,156만 원 |
| 3억 원 | 4억 8,261만 원 | 6억 8,316만 원 | 7억 8,539만 원 |
| 5억 원 | 7억 8,974만 원 | 8억 6,747만 원 | 9억 7,082만 원 |
집값 외에 드는 돈
| 항목 | 기준(2026년 10월) |
|---|---|
| 취득세(1주택) | 6억 원 이하 1%, 6억~9억 원 1~3%(가격에 비례), 9억 원 초과 3% |
| 지방교육세 | 취득세의 10%(0.1~0.3%) |
| 농어촌특별세 | 전용 85㎡ 초과만 0.2% |
| 생애최초 감면 | 12억 원 이하 주택, 취득세 200만 원까지(2028년 12월 31일까지) |
| 중개보수 상한(매매) | 2억~9억 원 0.4%, 9억~12억 원 0.5%, 12억~15억 원 0.6%, 15억 원 이상 0.7%(+부가세 10%) |
| 기타 | 법무사 보수, 국민주택채권 매입·할인 비용, 인지세, 이사비 등 |
자주 하는 실수
- 대출 한도를 LTV로만 계산하는 경우: 소득이 적으면 스트레스 DSR이 먼저 막고, 수도권·규제지역은 주택가격별 한도도 있습니다.
- 취득세와 중개보수를 빼먹는 경우: 6억 원 집이면 둘만 합쳐도 약 900만 원입니다.
- 현금을 한 푼도 남기지 않는 경우: 잔금일 전후 관리비 예치금, 수리비, 금리 변동에 대비할 여유 자금을 따로 두고 계산하세요.
- 생애최초 LTV 70%면 대출이 집값의 70%까지 나온다고 생각하는 경우: 수도권·규제지역은 주택가격별 한도와 DSR이 함께 적용됩니다.
- 전세를 끼고 사려는 경우: 서울 전역 등 토지거래허가구역(2026년 12월 31일까지 지정) 아파트를 사면 2년 실거주 의무가 있고, 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.
자주 묻는 질문
소득이 적으면 살 수 있는 집값이 얼마나 줄어드나요?
현금 3억 원으로 수도권 비규제지역 집을 살 때 연소득 8천만 원이면 6억 8,316만 원이지만, 연소득 5천만 원이면 DSR 한도가 줄어 5억 3,920만 원으로 내려갑니다.
고정금리를 고르면 더 비싼 집을 살 수 있나요?
고정 기간이 긴 상품은 스트레스 금리를 덜 더해 DSR 한도가 커집니다. 같은 수도권 비규제지역 예에서 10년 주기형을 고르면 살 수 있는 집값이 7억 7,738만 원으로 늘어납니다. 다만 실제 금리가 더 높으면 효과가 줄어드니 금리를 바꿔 함께 비교해 보세요.
집이 이미 한 채 있으면요?
수도권·규제지역은 기존 집을 6개월 안에 처분하기로 약정해야 무주택자와 같은 LTV를 받습니다. 처분하지 않으면 대출이 막히므로 이 계산기 결과를 그대로 쓸 수 없습니다. 주택담보대출 한도 계산기에서 주택 수를 바꿔 확인하세요.
함께 쓰면 좋은 계산기
참고 자료
- 금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ(2025.10.17)
- 금융위원회 보도자료: 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안(2025.10.15)
- 대한민국 정책브리핑: 서울·경기 12곳 주담대 한도 축소(2025.10.15)
- 국가법령정보센터 은행업감독규정 [별표 6]
- 국가법령정보센터 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)
- 국가법령정보센터 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입 감면)
- 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 [별표 1]
- 헤럴드경제: 지방 주담대 하반기 스트레스 금리 1.5%의 50% 유지(2026.6.30)
기준일 2026-10-14
계산 결과는 이 화면과 따로 만든 검산표로 예시 3건 이상을 대조해 확인했습니다. 결과는 입력값과 공개 기준으로 낸 참고용 추정치이며, 실제 금액은 금융회사 약정·세무 당국 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
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