분양권 프리미엄 계산기 — 양도세 70％·60％·세후 수익률

분양가와 프리미엄, 지금까지 낸 계약금·중도금을 넣으면 분양권 양도세와 지방소득세를 뺀 세후 수익과 실투자금 대비 수익률을 계산합니다. 분양가 6억 원 분양권을 당첨 1년 뒤 프리미엄 8천만 원에 팔면(계약금 6천만 원은 현금, 중도금 1억 2천만 원은 대출) 중개보수 114만 4,000원을 뺀 양도차익 7,885만 6,000원에 60% 세율이 붙어 양도소득세 4,581만 3,600원, 지방소득세 458만 1,360원을 냅니다. 손에 남는 돈은 2,846만 1,040원, 실제로 넣은 현금 6천만 원 대비 세후 수익률 47.4%입니다. 1년 안에 팔았다면 세율이 70%로 올라 세후 수익이 2,006만 1,880원으로 줄어듭니다.

분양권 양도세 계산 순서

1. 양도가액 = 지금까지 낸 계약금·중도금 + 프리미엄, 취득가액 = 지금까지 낸 계약금·중도금
2. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(중개보수 등) = 프리미엄 − 필요경비
3. 과세표준 = 양도차익 − 양도소득 기본공제 연 250만 원(사람마다)
4. 양도소득세 = 과세표준 × 70%(보유 1년 미만) 또는 60%(1년 이상)
5. 지방소득세 = 양도소득세 × 10%

분양권은 보유기간이 2년을 넘어도 일반 누진세율(6~45%)이 아니라 60%가 적용되고, 장기보유특별공제도 없습니다. 지역(조정대상지역 여부)에 따라 세율이 달라지지도 않습니다. 부부 공동명의라면 사람마다 250만 원을 공제받아 위 예의 세후 수익이 3,011만 1,040원으로 늘어나는 정도이고, 단일세율이라 그 밖의 절세 효과는 크지 않습니다.

보유기간은 언제부터 세나요

• 청약에 당첨된 분양권: 당첨일부터(기획재정부 재산세제과-85, 2022.1.14)
• 남은 물량을 선착순으로 계약한 분양권: 공급계약일부터
• 다른 사람에게 사들인 분양권: 그 분양권 매매 잔금을 치른 날부터
• 파는 날: 원칙적으로 매수인에게 잔금을 받은 날

전매제한 기간(분양권을 팔 수 있는 시점)

2026년 10월 현재 서울 전역과 경기 15곳은 투기과열지구라 이곳 분양권은 당첨일부터 3년 동안 팔 수 없습니다. 3년 안에 입주(소유권이전등기)하면 그때 제한이 풀리지만, 그 뒤에는 분양권이 아니라 주택을 파는 것이 되어 주택 양도세 규정이 적용됩니다.

중개보수는 납입액과 프리미엄을 합친 금액 기준

분양권 거래의 중개보수는 프리미엄만이 아니라 그때까지 낸 계약금·중도금(대출로 낸 회차 포함)에 프리미엄을 더한 금액을 거래금액으로 보고 매매 상한요율을 곱합니다. 2억~9억 원 구간은 0.4%, 9억~12억 원 0.5%이며 부가세 10%가 붙을 수 있습니다. 위 예는 거래금액 2억 6,000만 원에 0.4%를 곱한 104만 원에 부가세를 더한 114만 4,000원입니다.

프리미엄별 세후 수익 예시

자주 하는 실수

• 세금이 프리미엄 전체에 붙는다고 생각하는 경우: 중개보수 등 필요경비와 기본공제 250만 원을 뺀 뒤 세율을 곱합니다.
• 매수인이 양도세를 대신 내주기로 하는 경우: 매수인이 대신 낸 세금도 양도가액에 더해져 세금이 커집니다.
• 실제보다 낮게 계약서를 쓰는 경우(다운계약): 적발되면 비과세·감면 배제와 가산세, 과태료가 따릅니다.
• 분양권이 주택 수에서 빠진다고 생각하는 경우: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세 판단에서 주택 수에 들어갑니다(소득세법 제89조 제2항).
• 중도금 대출 이자를 필요경비로 빼는 경우: 대출 이자는 일반적으로 양도세 필요경비로 인정되지 않습니다.

자주 묻는 질문

마이너스 프리미엄으로 팔면 세금이 있나요?

양도차익이 없으므로 양도소득세도 없습니다. 같은 해에 다른 부동산을 팔아 생긴 양도차익이 있다면 손실을 합산하는 규정이 있으니 신고해 두는 편이 좋습니다. 계산기에는 프리미엄을 0 이상으로만 넣을 수 있습니다.

양도세 신고는 언제 하나요?

양도일(잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고와 납부를 합니다. 지방소득세는 위택스에서 함께 신고합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.

매수인은 얼마를 준비해야 하나요?

매수인은 프리미엄과 매도인이 낸 계약금·자기 돈 중도금을 현금으로 주고, 중도금 대출은 은행 심사를 거쳐 넘겨받습니다. 위 예에서 매수인이 줄 현금은 1억 4,000만 원입니다. 대출 승계가 안 되면 그 금액까지 현금으로 마련해야 합니다.

함께 쓰면 좋은 계산기

• 양도소득세 계산기입주 뒤 주택으로 팔 때
• 부동산 중개보수 계산기거래금액별 복비 상한
• 중도금 대출이자 계산기보유하는 동안 쌓이는 이자
• 분양 필요현금 계산기끝까지 들고 갈 때 필요한 돈

참고 자료

• 국가법령정보센터 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) · 분양권 70%·60%
• 국가법령정보센터 소득세법 제88조(분양권의 정의)·제103조(기본공제)
• 국가법령정보센터 소득세법 제89조(1세대 1주택 비과세와 분양권)
• 국가법령정보센터 소득세법 제105조(양도소득과세표준 예정신고)
• 국가법령정보센터 주택법 시행령 제73조·[별표 3] 전매행위 제한기간
• 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 [별표 1] 중개보수 상한요율
• 세무 해석 정리: 분양권 취득시기(기획재정부 재산세제과-85 등)
• 이코노미스트: 분양권 중개보수 산정 기준(계약금·중도금·프리미엄 합계)