분양 필요현금 계산기 — 계약금·중도금·잔금 자금계획(2026)

분양가와 계약금·중도금 비율, 옵션비, 대출 조건을 넣으면 계약부터 입주까지 단계별로 필요한 내 현금을 계산합니다. 서울(규제지역)에서 분양가 8억 원 아파트를 발코니 확장·옵션 2천만 원과 함께 계약금 10%·중도금 60%·잔금 30% 조건으로 분양받으면, 중도금 대출이 분양가의 40%(3억 2천만 원)까지만 나와 계약 때 8,200만 원, 중도금 기간 1억 6,000만 원, 입주 때 2억 9,831만 9,400원(이자후불 이자 1,804만 원·취득세 등 2,227만 9,400원 포함)으로 모두 5억 4,031만 9,400원의 현금이 필요합니다. 같은 집이 수도권 비규제지역에 있다면 중도금 전액을 대출로 내고 합계 3억 31만 9,400원으로 줄어듭니다.

분양 대금은 언제 얼마씩 내나요

입주 때는 잔금뿐 아니라 그동안 받은 중도금 대출도 정리해야 합니다. 보통 잔금대출을 받아 중도금 대출을 갚고 남은 돈으로 잔금을 치르기 때문에, 입주 때 필요한 현금은 잔금 + 옵션 잔금 + 후불 이자 + 취득세 + 중도금 대출 − 잔금대출입니다.

중도금 대출과 잔금대출 한도(2026년 10월)

잔금대출 담보가치는 입주 무렵 시세나 감정가로 정합니다. 수도권 투기과열지구에서는 분양가를 담보가치로 쓸 수 없고, 그 밖의 지역은 시세·감정가와 분양가 중 하나를 씁니다(은행업감독업무시행세칙 [별표 18]). 계산기의 ‘입주 때 예상 시세·감정가’를 분양가보다 높게 넣으면 잔금대출이 늘어나지만, 수도권·규제지역은 주택가격별 한도와 스트레스 DSR에 다시 걸립니다.

취득세는 분양가와 옵션비 합계로

• 분양 아파트는 보통 잔금을 치른 날(그 전에 등기하면 등기일) 취득한 것으로 보고, 그때의 주택 수와 가격으로 세율을 정합니다.
• 발코니 확장비와 붙박이 가구·가전처럼 건물에 붙어 한 몸이 되는 옵션 비용은 취득가격에 들어갑니다(지방세법 시행령 제18조 제1항 제8호).
• 개인이 낸 중도금 대출이자와 부가가치세는 취득가격에서 빠집니다. 전용 85㎡ 초과 분양가에 포함된 건물분 부가세를 빼면 실제 세액은 이 계산보다 조금 적을 수 있습니다.
• 생애최초로 12억 원 이하 주택을 사면 취득세를 200만 원까지 감면받습니다(2028년 12월 31일까지).

지역·대출 조건별 필요 현금 비교

자주 하는 실수

• 중도금 대출이 어디서나 분양가의 60%까지 나온다고 생각하는 경우: 규제지역 무주택 일반은 40%라 중도금의 3분의 1을 현금으로 내야 합니다.
• 잔금대출을 분양가 × LTV로만 계산하는 경우: 소득이 적으면 스트레스 DSR 때문에 더 줄고, 수도권·규제지역은 주택가격별 한도도 있습니다.
• 이자후불제 이자와 취득세를 빠뜨리는 경우: 둘 다 입주 때 현금으로 냅니다.
• 입주 때 전세를 놓아 잔금을 치르려는 경우: 수도권·규제지역은 소유권 이전 조건부 전세대출이 막혀 세입자가 전세대출을 받기 어렵고, 잔금대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 해 전세를 놓을 수 없습니다.
• 계약금을 신용대출로 마련하는 경우: 1억 원 넘는 신용대출을 받은 사람은 그 뒤 1년간 규제지역 주택을 살 수 없습니다(10·15 대책).

자주 묻는 질문

계약금도 대출이 되나요?

계약금은 중도금 대출 대상이 아니어서 현금으로 준비해야 합니다. 중도금 대출 보증을 받으려면 규제지역은 분양가의 10%, 그 밖의 지역은 5% 이상을 계약금으로 먼저 내야 합니다.

잔금대출이 중도금 대출보다 적게 나오면 어떻게 되나요?

잔금대출로 중도금 대출을 모두 갚지 못하면 차액을 입주 때 현금으로 갚아야 합니다. 시세가 분양가보다 낮게 나오거나 소득이 줄어 DSR 한도가 작아지면 이런 일이 생기므로, 계산기에서 예상 시세와 희망액을 낮춰 미리 확인해 보세요.

집이 한 채 있으면 분양 대출을 못 받나요?

수도권·규제지역에서는 기존 집을 일정 기간 안에 처분하겠다고 약정해야 무주택자와 같은 LTV를 받고, 처분하지 않으면 주택구입 목적 대출이 막혀 있습니다. 이 계산기는 무주택자(처분 조건부 1주택자 포함) 기준입니다.

함께 쓰면 좋은 계산기

• 중도금 대출이자 계산기이자후불제 이자 계산
• 주택담보대출 한도 계산기잔금대출을 소득으로 다시 확인
• 주택 취득세 계산기주택 수별 취득세
• 청약 가점 계산기당첨 가능성 먼저 보기

참고 자료

• 금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ(2025.10.17)
• 금융위원회 보도자료: 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안(2025.6.27) · 중도금대출 제외·잔금대출 전환 시 한도 적용
• 금융위원회 보도자료: 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안(2025.10.15)
• 금융위원회 2026년도 가계부채 관리방안(2026.4.1)
• 국가법령정보센터 은행업감독규정 [별표 6] · 생애최초 80%·6억 원, DSR 중도금 제외
• 국가법령정보센터 은행업감독업무시행세칙 [별표 18] · 잔금대출 담보가치 산정
• 주택도시보증공사 주택구입자금보증
• 국가법령정보센터 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)
• 국가법령정보센터 지방세법 시행령 제18조(사실상취득가격의 범위)