집 매도 실수령액 계산기 — 대출·양도세 빼고 남는 돈

팔 가격과 대출·보증금, 보유기간을 넣으면 잔금일에 받는 돈과 양도소득세까지 낸 뒤 손에 남는 돈을 차례로 계산합니다. 8억 원에 사서 10년 동안 살던 1세대 1주택을 15억 원에 팔고 대출 3억 원(2024년 5월 20일 실행, 수수료율 0.56%)을 2026년 12월 15일 잔금일에 갚는다면, 중도상환수수료 239,342원과 중개보수 11,550,000원(부가세 포함)을 빼 잔금일에 1,188,210,658원을 받습니다. 12억 원 초과분에 대한 양도소득세·지방소득세 2,613,270원을 내고 나면 실수령액은 1,185,597,388원(약 11억 8,560만 원)입니다.

실수령액 계산 순서

1. 매도가격에서 갚아야 할 대출 잔액과 중도상환수수료를 뺍니다.
2. 세입자가 있으면 돌려줄 전세보증금(매수인이 승계하면 그만큼 덜 받음)을 뺍니다.
3. 중개보수와 이사비 같은 기타 비용을 빼면 잔금일에 받는 돈입니다.
4. 양도차익(매도가 − 취득가 − 필요경비)으로 양도소득세와 지방소득세(10%)를 계산해 빼면 최종 실수령액입니다.

이번 매도의 중개보수는 양도소득세 필요경비에 들어가므로 계산기가 자동으로 더해 양도차익을 줄입니다. 중도상환수수료와 대출 이자는 필요경비가 아닙니다.

양도소득세 핵심 기준(2026년 10월 현행)

양도세 계산 방식은 양도소득세 계산기와 같습니다. 조정대상지역 다주택자 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝나 지금은 중과세율이 적용됩니다.

상황별 실수령액 예시

세입자가 있는 집이라면 결과가 크게 달라집니다. 9억 원 일반 과세 주택(7년 보유)을 전세보증금 3억 원과 대출 2억 원이 있는 상태로 팔면 잔금일에 받는 돈은 394,597,300원, 양도세 79,490,774원을 낸 뒤 실수령액은 315,106,526원입니다.

자주 하는 실수

• 양도세를 잔금일에 낸다고 생각하는 경우: 예정신고·납부는 잔금일(등기 접수일이 더 빠르면 그날)이 속한 달의 말일부터 2개월 안입니다. 2026년 12월 15일 잔금이면 2027년 2월 28일까지이니 그때까지 세금 낼 돈을 따로 남겨 둬야 합니다.
• 1주택이면 무조건 비과세라고 보는 경우: 2년 보유(조정대상지역 취득은 2년 거주) 요건과 12억 원 초과분 과세를 확인해야 합니다.
• 중도상환수수료를 빼먹는 경우: 대출 실행 후 3년 안에 갚으면 남은 기간에 비례해 수수료가 붙습니다. 잔금일을 면제일 뒤로 잡을 수 있는지 살펴보세요.
• 필요경비 증빙을 버리는 경우: 취득세 영수증, 중개보수·법무사 영수증, 확장·섀시 공사 계약서와 이체 내역이 있어야 경비로 인정됩니다.

자주 묻는 질문

매수인이 전세를 승계하면 어떻게 계산하나요?

매수인이 보증금을 떠안는 만큼 매매대금을 덜 받으므로 계산은 보증금을 돌려주는 경우와 같습니다. '돌려줄 전세보증금' 칸에 승계 금액을 넣으세요. 양도가액은 보증금을 포함한 전체 매매가격입니다.

근저당 말소 비용도 내야 하나요?

대출을 다 갚으면 근저당권 말소 등기를 하는데, 은행이나 법무사에 맡기면 말소 등기 수수료와 보수가 듭니다. 금액이 크지 않지만 계산에 넣으려면 '기타 비용'에 더하세요.

일시적 2주택인데 비과세를 받을 수 있나요?

새 집을 산 날부터 3년(종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이고 2026년 8월 4일 이후 새 집을 산 경우 2년) 안에 종전 집을 팔면 1세대 1주택으로 봅니다. 날짜는 일시적 2주택 처분기한 계산기로 확인하고 과세 유형은 1세대 1주택으로 고르세요.

함께 쓰면 좋은 계산기

• 양도소득세 계산기세금만 자세히 계산
• 중도상환수수료 계산기면제일과 하루 줄어드는 금액
• 부동산 중개보수 계산기매매 복비 상한
• 일시적 2주택 처분기한 계산기갈아탈 때 매도 기한

참고 자료

• 국가법령정보센터 소득세법 제89조(비과세 양도소득)
• 국가법령정보센터 소득세법 제95조(장기보유 특별공제)·제104조(세율)
• 국가법령정보센터 소득세법 제105조(양도소득과세표준 예정신고)
• 국가법령정보센터 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례, 2026.10.1 시행)
• 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 제20조·별표 1
• 국가법령정보센터 금융소비자 보호에 관한 법률 제20조(중도상환수수료 3년 제한)
• 국세청 양도소득세 세액계산 흐름도