매입가·보증금·월세·대출과 매입비용을 넣으면 표면 수익률, 실질(순) 수익률, 자기자본 수익률과 월 현금흐름을 단계별로 계산합니다. 2억 원짜리 오피스텔을 취득세 등 4.6%와 중개·법무비 200만 원을 들여 사고, 보증금 1,000만 원·월세 80만 원에 1억 원을 연 4.66%로 빌리면 표면 수익률은 5.05%지만 공실 5%와 관리비·보유세 연 100만 원을 빼면 실질 수익률 4.04%, 실투자금 1억 120만 원 대비 자기자본 수익률 3.42%, 월 현금흐름은 288,333원입니다.
임대수익률 계산기
표면·실질·자기자본(레버리지) 수익률 · 월 현금흐름 · 기준일 2026-10-14
- ① 총 매입비용(매입가 + 취득세 + 기타)
- –
- ② 실투자금(① − 보증금 − 대출)
- –
- ③ 연 임대료(공실 반영)
- –
- ④ 순영업소득(③ − 관리비·보유세)
- –
- ⑤ 연 대출이자
- –
- 표면 수익률(연 월세 ÷ (매입가 − 보증금))
- –
- 실질 수익률(④ ÷ (① − 보증금))
- –
- 월 현금흐름(세전)
- –
자기자본 수익률 = (④ − ⑤) ÷ ②. 임대소득세·종합소득세와 매각 차익은 넣지 않은 세전 수익률입니다.
수익률 세 가지, 무엇이 다른가
| 구분 | 계산식 | 보는 목적 |
|---|---|---|
| 표면 수익률 | 연 월세 ÷ (매입가 − 보증금) | 광고·매물 비교용. 비용과 공실을 빼지 않아 가장 높게 나옴 |
| 실질(순) 수익률 | (연 월세 × (1 − 공실률) − 관리·수선비 − 보유세) ÷ (매입가 + 취득세 등 − 보증금) | 대출 없이 산다고 할 때 실제로 남는 비율 |
| 자기자본 수익률 | (순영업소득 − 연 대출이자) ÷ (총 매입비용 − 보증금 − 대출) | 내 돈(실투자금) 대비 수익. 대출 효과(레버리지) 반영 |
보증금은 나중에 돌려줘야 하는 돈이지만 매입 자금을 대신하므로 투자금에서 뺍니다. 그래서 같은 집이라도 보증금을 높이고 월세를 낮추면 실투자금이 줄어 수익률이 달라집니다. 연 대출이자는 대출금 × 금리로 계산하며, 원리금균등 상환을 고르면 원금 상환분은 수익률이 아니라 월 현금흐름에서만 뺍니다(기본값 대출 1억 원·30년이면 월 원리금 516,236원).
매입비용: 취득세 등 세율
| 대상 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 오피스텔·상가·토지 외 건물(유상 취득) | 4% | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
| 주택 6억 원 이하·1주택(전용 85㎡ 이하) | 1% | 0.1% | 없음 | 1.1% |
| 주택 6억~9억 원·1주택 | 1~3%(가격 비례) | 취득세의 10% | 85㎡ 초과 0.2% | 주택 취득세 계산기 참고 |
주택은 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 8~12% 중과될 수 있으니 주택 취득세 계산기로 정확한 세율을 먼저 구해 넣으세요. 상가 월세에는 부가가치세 10%가 따로 붙지만 임대인이 받아서 내는 세금이라 수익에 넣지 않습니다.
대출 비율에 따른 수익률 변화(레버리지)
| 대출금(연 4.66%) | 실투자금 | 연 순수익(이자 차감) | 자기자본 수익률 | 월 현금흐름 |
|---|---|---|---|---|
| 없음 | 201,200,000원 | 8,120,000원 | 4.04% | 676,667원 |
| 5,000만 원 | 151,200,000원 | 5,790,000원 | 3.83% | 482,500원 |
| 1억 원 | 101,200,000원 | 3,460,000원 | 3.42% | 288,333원 |
| 1억 5,000만 원 | 51,200,000원 | 1,130,000원 | 2.21% | 94,167원 |
실질 수익률(4.04%)이 대출 금리(4.66%)보다 낮으면 빌린 돈에서 나오는 수익보다 이자가 더 커서, 대출을 늘릴수록 자기자본 수익률이 떨어집니다. 반대로 실질 수익률이 금리보다 높을 때만 대출이 수익률을 끌어올립니다.
금리에 따른 변화(대출 1억 원)
| 대출 금리 | 연 이자 | 자기자본 수익률 | 월 현금흐름 |
|---|---|---|---|
| 3.5% | 3,500,000원 | 4.57% | 385,000원 |
| 4% | 4,000,000원 | 4.07% | 343,333원 |
| 4.66% | 4,660,000원 | 3.42% | 288,333원 |
| 5.5% | 5,500,000원 | 2.59% | 218,333원 |
| 6.5% | 6,500,000원 | 1.60% | 135,000원 |
주의할 점
- 공실률·관리비·수선비는 지역과 건물 상태에 따라 크게 다릅니다. 오래된 건물이나 원룸은 공실과 수선비를 넉넉히 잡으세요.
- 임대소득에는 소득세가 붙습니다. 주택은 주택임대소득세 계산기, 상가·오피스텔(업무용)은 종합소득세로 따로 계산하세요.
- 임대업 대출은 RTI(임대업이자상환비율) 기준을 맞춰야 나오므로 원하는 만큼 빌릴 수 없을 수 있습니다.
- 2025년 9·7 대책 이후 수도권·규제지역에서 주택임대사업자의 주택담보대출 신규 취급은 막혀 있습니다.
- 수익률이 같아도 매각할 때 가격이 떨어지면 전체 수익은 손실이 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
수익률이 몇 %면 괜찮은 건가요?
정해진 기준은 없습니다. 실질 수익률이 같은 기간 예금 금리(2026년 8월 은행 정기예금 평균 3.14%)나 대출 금리보다 충분히 높은지, 공실과 금리 상승을 견딜 수 있는지를 함께 보세요.
보증금을 투자금에서 빼는 게 맞나요?
보증금은 세입자가 나갈 때 돌려줘야 하지만 그때까지는 매입 자금 일부를 대신합니다. 그래서 국내에서는 보증금을 뺀 실투자금으로 수익률을 계산하는 것이 일반적입니다. 다음 세입자의 보증금이 줄면 돈을 더 넣어야 한다는 점은 기억하세요.
오피스텔을 주택으로 쓰면 취득세가 달라지나요?
오피스텔 취득세는 실제 용도와 관계없이 건축물대장상 업무시설로 4%(교육세·농특세 포함 4.6%)를 냅니다. 다만 주거용으로 쓰면 이후 다른 주택을 살 때 주택 수에 들어갈 수 있습니다.
함께 쓰면 좋은 계산기
참고 자료
- 국가법령정보센터 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)
- 국가법령정보센터 지방세법 제151조(지방교육세)
- 국가법령정보센터 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율)
- 한국은행 경제통계시스템(ECOS) 예금은행 대출금리(신규취급액 기준) · 2026년 8월 주담대 4.66%
- 금융위원회 2026년도 가계부채 관리방안(2026.4.1, 임대사업자 규제 포함)
기준일 2026-10-14
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