주택임대소득세 계산기 — 분리과세·간주임대료·종합과세 비교

보유 주택 수와 월세 수입, 보증금을 넣으면 보증금 간주임대료, 2천만 원 이하 분리과세(14%) 세액, 등록임대 감면, 종합과세를 골랐을 때 세금을 단계별로 비교합니다. 2주택자가 월세로 연 1,200만 원을 받고 근로소득금액이 3,000만 원이면 필요경비 50%를 뺀 600만 원에 14%를 곱해 소득세 840,000원, 지방소득세 84,000원으로 분리과세 합계 924,000원입니다. 같은 수입을 종합과세(과세표준 2,500만 원, 단순경비율 42.6%)하면 1,136,520원이 늘어 분리과세가 유리합니다.

무엇에 세금이 붙나: 주택 수별 과세 대상

주택 수는 본인과 배우자 것을 합쳐 셉니다. 공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 보지만, 그 주택에서 받는 임대수입이 연 600만 원 이상이거나 기준시가 12억 원 초과 주택 지분을 30% 넘게 가진 사람은 지분이 작아도 주택 수에 넣습니다.

보증금 간주임대료 계산

• 간주임대료 = (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 − 보증금으로 생긴 금융수익(장부 신고 때)
• 정기예금이자율: 연 3.1%(소득세법 시행규칙 제23조, 2025년 3월 21일 개정 후 2026년 개정에서도 유지)
• 주택이 여러 채면 보증금이 가장 큰 주택부터 3억 원을 뺍니다. 실제로는 날짜별 적수로 계산하므로 연중에 보증금이 바뀌면 달라집니다.

3주택자가 보증금 합계 6억 원을 1년 동안 받으면 간주임대료는 (6억 − 3억) × 60% × 3.1% = 5,580,000원입니다. 여기에 월세 1,200만 원을 더한 총수입금액 17,580,000원이 2천만 원 이하라 분리과세를 고를 수 있습니다.

2천만 원 이하 분리과세 계산

분리과세는 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하일 때 고를 수 있는 방식이고, 종합과세와 비교해 세금이 적은 쪽을 선택합니다(소득세법 제64조의2). 세액감면을 받으면 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다. 세액감면은 4년(장기일반 등 10년), 60% 경비율·400만 원 공제는 10년 동안 임대하지 않으면 줄어든 세금만큼을 이자 상당액과 함께 다시 냅니다(소득세법 제64조의2제3항).

종합과세와 비교할 때 쓰는 경비율

종합과세는 다른 소득과 합쳐 6~45% 기본세율로 계산하므로, 근로소득 과세표준이 높을수록 분리과세가 유리해집니다. 장부를 써서 실제 경비가 많다면 종합과세가 나을 수도 있으니 계산기의 경비율 칸에 실제 경비 비율을 넣어 비교해 보세요.

계산 예시

자주 하는 실수

• 배우자 주택을 빼고 주택 수를 세는 경우: 비과세·간주임대료 판단은 부부 합산입니다.
• 1주택이라도 기준시가 12억 원 초과 주택의 월세는 과세됩니다.
• 총수입금액 2천만 원을 ‘소득금액’으로 착각하는 경우: 경비를 빼기 전 월세와 간주임대료의 합계로 판단합니다.
• 기본공제 200만·400만 원을 무조건 빼는 경우: 주택임대 외 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때만 받습니다.
• 사업자등록을 하지 않는 경우: 주택임대수입금액의 0.2%가 가산세로 붙습니다(소득세법 제81조의12).

자주 묻는 질문

언제 신고하나요?

2026년에 받은 월세는 2027년 5월 종합소득세 신고 기간에 신고합니다. 분리과세를 골라도 신고는 해야 하며, 홈택스의 주택임대소득 신고 화면에서 분리과세와 종합과세 세액을 비교해 볼 수 있습니다.

전세만 주는 2주택자도 신고해야 하나요?

2주택자의 보증금은 원칙적으로 과세되지 않아 월세 수입이 없으면 신고할 주택임대소득이 없습니다. 다만 2026년부터는 기준시가 12억 원 초과 주택 2채의 보증금 합계가 12억 원을 넘으면 간주임대료를 계산해 신고해야 합니다.

건강보험료에도 영향이 있나요?

분리과세를 고른 주택임대소득도 건강보험 지역가입자 보험료나 피부양자 자격 판단에 반영될 수 있습니다. 반영 방식과 감면 여부는 국민건강보험공단에 확인하세요.

함께 쓰면 좋은 계산기

• 종합소득세 계산기다른 소득과 합산할 때
• 임대수익률 계산기세전 수익률 계산
• 재산세 계산기임대주택 보유세
• 전월세 인상 상한 계산기등록임대 5% 증액 확인

참고 자료

• 국가법령정보센터 소득세법 제12조(비과세소득)
• 국가법령정보센터 소득세법 제25조(총수입금액 계산의 특례) · 2026.1.1 시행 2주택 12억 원 기준 포함
• 국가법령정보센터 소득세법 제64조의2(주택임대소득 세액 계산 특례)
• 국가법령정보센터 소득세법 시행령 제53조(간주임대료 계산)
• 국가법령정보센터 소득세법 시행규칙 제23조(정기예금이자율 연 3.1%)
• 국가법령정보센터 조세특례제한법 제96조(소형주택 임대사업자 세액감면) · 2028.12.31까지
• 국가법령정보센터 농어촌특별세법 제5조
• 국세청 고시 제2026-14호 2025년 귀속 경비율