RTI 계산기 — 임대업이자상환비율·필요 임대료·대출 한도

월 임대료와 대출 조건을 넣으면 RTI(임대업이자상환비율)를 계산하고, 기준 배율을 맞추려면 임대료가 얼마여야 하는지, 지금 임대료로는 대출을 얼마까지 받을 수 있는지 거꾸로 계산합니다. 상가를 담보로 6억 원을 연 4.38%에 빌리고 월세 300만 원을 받으면 RTI는 연 3,600만 원 ÷ 연 이자 26,280,000원 = 1.37배로 비주택 기준 1.5배에 못 미칩니다. 기준을 맞추려면 월 임대료가 3,285,000원 이상이어야 하고, 지금 임대료로는 대출을 5억 4,794만 원까지 받을 수 있습니다.

RTI 계산 방법

RTI는 부동산임대업 대출을 심사할 때 임대수입으로 이자를 감당할 수 있는지 보는 지표로, 2018년 3월 은행권 「개인사업자대출 여신심사 가이드라인」으로 도입돼 상호금융·저축은행 등으로 넓어졌습니다.

• RTI = 연간 임대소득 ÷ (해당 임대업 대출의 연간 이자 + 해당 임대건물 기존 대출의 연간 이자)
• 연간 임대소득: 임대차계약서, 공신력 있는 시세 자료, 감정평가서, 주변 시세 등으로 산정. 상호금융권 가이드라인은 임대보증금을 평균 예금금리로 환산한 간주소득도 더하도록 했습니다.
• 이자: 같은 건물의 기존 대출 이자를 합산하고, 변동금리 대출에는 금리 상승에 대비한 스트레스 금리를 더할 수 있습니다(상호금융권은 최소 1%p).
• 예외: 1억 원 이하 소액 대출, 상속·경매 등 불가피한 채무 인수, 중도금 대출 등은 RTI 심사에서 빠집니다.

필요한 임대료·가능한 대출액 역산

• 필요한 최소 연간 임대소득 = 기준 배율 × (신규 대출 이자 + 기존 대출 이자)
• 필요한 최소 월 임대료 = (필요 연간 임대소득 − 보증금 환산 소득) ÷ 12
• 최대 신규 대출 = (연간 임대소득 ÷ 기준 배율 − 기존 대출 이자) ÷ (대출 금리 + 스트레스 가산금리)

예를 들어 주택임대업(비규제지역 1.25배)으로 4억 원을 연 4.66%에 빌리면서 스트레스 금리 1%p가 붙고, 같은 건물에 5,000만 원 기존 대출(4.66%)이 있으며 월세 150만 원과 보증금 1억 원(연 3.21% 환산)을 받는다면 연간 임대소득은 21,210,000원, 이자는 24,970,000원이라 RTI는 0.85배입니다. 기준을 맞추려면 월세가 2,333,542원 이상이어야 합니다.

월 임대료별 RTI(대출 6억 원, 연 4.38%)

2025~2026년 임대사업자 대출 규제

• 2025년 9·7 대책: 수도권·규제지역에서 주택임대·매매사업자의 주택담보대출 신규 취급 제한
• 2026년 4월 17일 시행: 다주택자·임대사업자의 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기연장 원칙적 불허(임차인이 있으면 2026년 4월 1일 기준 유효한 임대차계약 종료일까지 연장 허용 등 예외)
• 2026년 2월: 금융당국이 임대사업자 대출 만기연장 때도 RTI를 다시 적용하는 방안을 검토한다고 보도됐으나, 10월 14일 현재 시행 방안은 발표되지 않았습니다.

자주 하는 실수

• 월 임대료를 연 임대소득으로 착각하는 경우: RTI는 연간 기준이므로 월세 × 12로 계산합니다.
• 기존 대출 이자를 빼먹는 경우: 같은 건물에 이미 있는 대출 이자도 분모에 들어갑니다.
• 변동금리 대출을 현재 금리로만 계산하는 경우: 금융회사가 스트레스 금리를 더하면 RTI가 낮아집니다.
• 공실 상태 상가를 예상 임대료로 계산하는 경우: 금융회사는 추정 임대료를 제한적으로만 인정합니다.
• RTI만 맞추면 된다고 보는 경우: LTV(담보인정비율)와 금융회사별 한도도 함께 적용됩니다.

자주 묻는 질문

RTI와 DSR은 어떻게 다른가요?

DSR은 개인의 모든 가계대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, RTI는 임대사업자 대출에서 해당 건물의 임대소득으로 이자를 감당할 수 있는지를 봅니다. 개인사업자 임대업 대출은 DSR이 아니라 RTI로 심사하는 것이 원칙입니다.

RTI가 기준에 못 미치면 대출이 아예 안 되나요?

원칙적으로 기준 미달이면 신규 임대업 대출을 내주지 않습니다. 도입 초기에는 심사 의견을 남기고 일정 한도 안에서 예외로 취급할 수 있었지만, 금융당국은 2018년 10월 은행이 자체 한도 안에서 RTI 미달 대출을 승인하던 예외를 없애기로 했습니다. 기준을 맞추려면 대출금을 줄이거나 금리가 낮은 상품을 찾아야 합니다.

보증금은 임대소득에 넣나요?

상호금융권 가이드라인은 보증금을 평균 예금금리로 환산한 간주소득을 임대소득에 더하도록 했고, 은행마다 적용 방식이 다를 수 있습니다. 계산기에서 ‘보증금 환산’ 옵션을 켜고 끈 두 결과를 함께 보세요.

함께 쓰면 좋은 계산기

• 임대수익률 계산기대출을 넣은 자기자본 수익률
• DSR 계산기가계대출 한도
• 대출 이자 계산기상환 방식별 이자
• 주택임대소득세 계산기임대소득 세금

참고 자료

• 금융위원회 보도자료: 상호금융권 DSR 도입 및 개인사업자대출 여신심사 가이드라인 시행(2018.6.5, RTI 산식·주택 1.25배·비주택 1.5배)
• 금융위원회 2026년도 가계부채 관리방안(2026.4.1, 만기연장 제한 2026.4.17 시행)
• 비즈니스워치: 규제지역 RTI 1.5배·비규제지역 1.25배, 만기연장 RTI 적용 검토(2026.2.19)
• 머니투데이: 임대사업자 대출 연장 때 RTI 적용 검토(2026.2.18)
• 대한금융신문: RTI 규제 강화 논의(2026.2.20)
• 디지털타임스: 은행권 RTI 미달 대출 예외 폐지·주택 1.25배·비주택 1.5배 유지(2018.10.18)
• 한국은행 경제통계시스템(ECOS) 예금은행 수신·대출금리(2026년 8월)