매매 vs 전세 계산기 — 거주 기간 총비용·손익분기 상승률

같은 집을 사서 살 때와 전세로 살 때 거주 기간 동안 실제로 드는 돈을 비교하고, 집값이 연 몇 % 올라야 사는 쪽이 유리한지 손익분기 상승률을 계산합니다. 6억 원 아파트(전세 3억 6,000만 원)에 4년 산다고 할 때 집값이 연 2% 오르면 매수 순비용은 5,935만 8,868원, 전세 순비용은 5,623만 3,212원으로 전세가 312만 5,656원 적게 들고, 집값이 연 2.12%보다 많이 오르면 매수가 유리해집니다.

매매 vs 전세 비교 계산기

거주 기간 총비용 · 기회비용 포함 · 손익분기 집값 상승률 · 기준일 2026-10-14

만원
만원
년
%/년
떨어질 것 같으면 −로

대출·금리

만원
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2026년 8월 은행 신규 평균
만원
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2026년 8월 은행 신규 평균
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2026년 8월 순수저축성예금 평균
만원
공시가격 4억 2천만 원 1주택이면 약 49만 원
전세가 더 적게 듭니다
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매수 순비용
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전세 순비용
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손익분기 집값 상승률
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거주 기간 뒤 예상 집값
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매수 때 필요한 내 돈
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전세 때 필요한 내 돈
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기간 합계(만 원)매수전세

1세대 1주택 양도소득세 비과세, 대출 원금 유지(이자만 비용)를 가정한 단리 비교입니다. 중개보수는 법정 상한에 부가세 10%를 더했고, 실제 비용은 거래 조건에 따라 달라집니다.

계산 방법

  • 매수 순비용 = 취득세 등 + 매수 중개보수 + 주택담보대출 이자 + 내 돈의 기회비용 + 보유세 + 매도 중개보수 − 집값 상승분
  • 전세 순비용 = 전세 중개보수 + 전세대출 이자 + 내 돈의 기회비용
  • 기회비용 = 집에 묶인 내 돈 × 예금 금리 × 거주 기간. 매수는 ‘집값 − 대출 + 취득세 + 중개보수’, 전세는 ‘보증금 − 전세대출 + 중개보수’입니다.
  • 손익분기 상승률 = 두 순비용이 같아지는 연 집값 상승률(복리). 집값이 이보다 더 오를 것 같으면 매수가 유리합니다.

대출 원금은 갚더라도 그만큼 내 집의 지분이 늘어나므로 비용으로 넣지 않고, 이자만 비용으로 셉니다. 전세보증금은 나갈 때 돌려받는다고 보았습니다.

기본값에 쓴 2026년 기준

항목기본값·기준근거
취득세(1주택)6억 원 이하 1% + 지방교육세 0.1%(85㎡ 초과 시 농특세 0.2%)지방세법 제11조·제151조
매매 중개보수 상한2억~9억 원 0.4%, 9억~12억 원 0.5% 등 + 부가세 10%공인중개사법 시행규칙 별표1
전세 중개보수 상한1억~6억 원 0.3%, 6억~12억 원 0.4% 등 + 부가세 10%공인중개사법 시행규칙 별표1
주담대·전세대출 금리연 4.66% · 4.35%한국은행 2026년 8월 예금은행 신규취급액 가중평균
예금 금리(기회비용)연 3.14%같은 통계의 순수저축성예금 금리
보유세연 49만 원공시가격 4억 2천만 원 1세대 1주택 2026년 재산세(도시지역분·지방교육세 포함) 약 48만 6천 원

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 연 3.00%로 올랐습니다. 대출 금리는 은행·신용도에 따라 다르므로 실제 받을 금리를 넣으세요.

집값 상승률별 결과

6억 원 아파트, 전세 3억 6,000만 원, 주담대 3억 원(4.66%), 전세대출 2억 원(4.35%), 예금 3.14%, 보유세 연 49만 원
집값 상승률매수 순비용(4년)전세 순비용(4년)유리한 쪽·차이
연 −2%154,974,699원56,233,212원전세 9,874만 1,487원
연 0%108,600,544원56,233,212원전세 5,236만 7,332원
연 2%59,358,868원56,233,212원전세 312만 5,656원
연 3%33,626,601원56,233,212원매수 2,260만 6,611원
연 5%−20,134,270원56,233,212원매수 7,636만 7,482원

이 비교에 빠져 있는 것

  • 양도소득세: 1세대 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역에서 산 집은 2년 거주)하고 12억 원 이하로 팔면 비과세라고 가정했습니다. 2년 안에 팔거나 다주택이면 세금이 붙습니다.
  • 종합부동산세: 1세대 1주택은 공시가격 12억 원 이하면 내지 않습니다. 그보다 비싼 집은 보유세 칸에 종부세를 더해 넣으세요.
  • 전세 쪽 추가 비용: 전세보증금 반환보증 보험료, 2년마다 이사·재계약 비용, 갱신 때 보증금 인상분(계약갱신요구권을 쓰면 5% 이내)은 넣지 않았습니다.
  • 대출 한도: 실제로 이만큼 빌릴 수 있는지는 LTV·DSR 규제로 따로 확인해야 합니다.
  • 위험의 차이: 매수는 집값 하락 위험을, 전세는 보증금을 떼일 위험을 집니다. 숫자가 같아도 위험의 종류가 다릅니다.

자주 묻는 질문

대출 원금 상환은 왜 비용에 넣지 않나요?

원금을 갚으면 그만큼 대출이 줄고 집에 대한 내 몫이 늘어나므로 돈이 사라지는 것이 아닙니다. 이 계산기는 사라지는 돈(이자·세금·수수료·기회비용)만 비용으로 봅니다.

기회비용이 왜 들어가나요?

집값이나 보증금으로 묶인 내 돈을 예금에 넣었다면 받았을 이자를 포기한 셈이기 때문입니다. 매수는 보통 전세보다 내 돈이 더 많이 묶이므로 이 차이가 결과를 크게 바꿉니다.

손익분기 상승률은 어떻게 활용하나요?

예시에서는 연 2.12%입니다. 앞으로 집값이 해마다 이보다 많이 오를 것이라고 본다면 매수가, 덜 오르거나 떨어질 것이라고 본다면 전세가 유리합니다. 금리가 오르면 손익분기 상승률도 함께 올라갑니다.

거주 기간이 길어지면 어떻게 되나요?

취득세와 중개보수 같은 거래비용은 한 번만 들기 때문에 오래 살수록 1년당 부담이 줄어 매수에 유리해집니다. 반대로 2~3년만 살 계획이면 거래비용 때문에 전세가 유리한 경우가 많습니다.

함께 쓰면 좋은 계산기

참고 자료

기준일 2026-10-14

계산 결과는 이 화면과 따로 만든 검산표로 예시 3건 이상을 대조해 확인했습니다. 결과는 입력값과 공개 기준으로 낸 참고용 추정치이며, 실제 금액은 금융회사 약정·세무 당국 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

오류를 발견하면 문의 페이지로 알려 주세요. 확인 후 바로 고치고 기준일을 갱신합니다.

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